Investir dans le locatif : voilà une idée qui séduit nombre de Français. L’immobilier reste, en effet, le placement favori des ménages, en raison de tous les avantages que revêt la pierre – revenus locatifs, avantages fiscaux, création d’un patrimoine financé par le levier du crédit, investissement tangible dans un bien durable dont la valeur augmente avec le temps, etc. Pour autant, un investissement locatif est un projet complexe et délicat. Mettre ses billes dans la pierre, ça ne s’improvise pas. Surtout quand c’est une première fois ! Voici 7 conseils pour garantir la réussite de son projet d’investissement.
1. Avant d’investir dans le locatif, commencer par s’informer
L’achat d’un bien immobilier locatif, puis sa mise en location, n’ont rien de simple. Un logement, pour être rentable, doit être loué aussi régulièrement que possible… et au bon prix ! Il est donc indispensable de bien préparer son projet en puisant un maximum d’informations au sujet…
- du marché locatif local (biens disponibles, niveaux des loyers…),
- des attentes des futurs locataires,
- du mode de financement adéquat,
- des taxes locales,
- Etc.
2. Définir des objectifs pour son investissement locatif
Comme tout projet à long terme, le fait d’investir dans le locatif suppose de savoir où l’on va – avant même de démarrer. Quel est le but de cet investissement ? Se garantir une rente à vie (sous la forme de revenus locatifs) ? Acquérir un patrimoine à transmettre ? Profiter d’une niche fiscale pour payer moins d’impôts ? Financer une future résidence principale grâce au levier du crédit ? Autant de questions dont les réponses vont influencer le projet d’investissement.
3. Choisir le bon logement
Le type de logement envisagé impacte grandement la viabilité du projet d’investissement. On dit souvent que les petites surfaces sont les plus rentables au mètre carré – ce qui est vrai. Mais en raison d’un turnover plus élevé, l’achat d’un studio représente un risque plus grand de vacance locative, ce qui implique d’en repasser régulièrement par ces étapes chronophages que sont la recherche d’un locataire, les visites, la remise en état du logement, etc. Inversement, les grandes surfaces sont plus difficiles à louer (et à acheter, l’investissement initial étant plus important), mais les locataires ont tendance à rester plus longtemps. À noter que les biens résidentiels ne couvrent pas l’ensemble du marché : on peut investir dans le locatif en acquérant un garage ou un local commercial.
4. Choisir entre un bien immobilier neuf et ancien
Le choix entre l’ancien et le neuf est une affaire de goût, mais aussi de budget. Un bien immobilier neuf coûte plus cher à l’achat, pour un loyer pas forcément plus élevé : il faut avoir les reins financiers solides. Investir dans le locatif neuf est donc moins rentable. Néanmoins, le neuf permet de faire des économies sur l’entretien et les travaux. Et les avantages fiscaux sont largement réservés aux constructions récentes, en cours, ou en projet. De son côté, l’ancien revêt aussi de nombreux avantages.
5. Choisir le bon emplacement
C’est le point le plus important. Pour investir dans le locatif dans les meilleures conditions, c’est-à-dire en garantissant la rentabilité de son investissement, il faut sélectionner un emplacement de qualité. Ce qui veut dire : un quartier agréable et sécurisé, une bonne desserte par les transports en commun, des axes routiers faciles d’accès, des commodités proches. Bien sûr, la qualité d’un emplacement dépend du profil des locataires : pour une famille, la présence de crèches et d’écoles renommées sera un critère majeur de choix. Pour un étudiant, ce sera la proximité du campus universitaire et l’animation du quartier.
6. Réfléchir à la rentabilité de son investissement locatif
Une bonne adresse est essentielle pour investir dans le locatif : un emplacement de qualité tend à attirer un plus grand nombre de locataires potentiels. Mais c’est aussi la clé de la rentabilité d’un investissement. En ce sens, une bonne adresse, c’est un marché locatif porteur, où la demande excède l’offre. Globalement, la rentabilité d’un bien immobilier est assurée dans les grandes métropoles, les zones touristiques, les villes étudiantes et les bassins d’emploi. Il est crucial de calculer la rentabilité de son projet en amont, et de prendre en compte les particularités de chaque zone (par exemple, investir dans le locatif à Paris est difficilement rentable, compte tenu des prix à l’acquisition).
7. Établir son budget d’acquisition
La rentabilité d’un investissement locatif est liée aux moyens financiers de l’investisseur. Il faut donc choisir son type de bien et son emplacement en fonction de ses possibilités financières. À ce titre, l’immobilier locatif est idéal pour bâtir un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit – sachant que les loyers ne couvrent jamais entièrement les mensualités – et sans forcément avoir besoin d’un apport personnel. De fait, avec un crédit immobilier bien pesé, le logement est en partie payé par le locataire. C’est d’autant plus vrai que de nombreux avantages fiscaux permettent de réduire la facture finale (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…).
Un investissement locatif est un projet complexe à manier, en raison du grand nombre de paramètres à prendre en compte. Mais les difficultés ne s’arrêtent pas à l’acquisition en tant que telle : une fois le logement acheté, il faut encore pouvoir le gérer au quotidien… Et c’est là que la gestion locative professionnelle entre en jeu, pour garantir toujours plus la rentabilité de son investissement.
