Lorsqu’un locataire occupe un bien immobilier, il doit verser à son propriétaire le montant du loyer ainsi que la somme due au titre des charges récupérables. Mais au fait, que sont exactement ces charges récupérables de location ? Comment les fixe-t-on ? Que peut-on répercuter (ou pas) sur son locataire ? Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet des charges locatives.
Que recouvrent les charges récupérables de location ?
L’expression « charges récupérables de location » désigne les dépenses prises en charge par le propriétaire d’un bien immobilier, mais faisant habituellement l’objet d’un remboursement par le locataire.
Ces charges recouvrent plusieurs choses :
- Les consommations du locataire (eau froide, eau chaude dans le cadre d’un chauffage collectif)
- Les consommations collectives en copropriété (chauffage collectif, chauffage et alimentation électrique des parties communes…)
- L’entretien et la réparation des équipements collectifs (ascenseur, espaces verts, parties communes…)
- Les taxes et redevances dues en contrepartie de services rendus (taxe d’enlèvement des ordures ménagères…)
La liste est fixée par un décret du 27 août 1987. Ces dépenses sont dues par le propriétaire bailleur, mais elles peuvent être répercutées sur le locataire. Le propriétaire est donc libre de répercuter ces charges ou de proposer un loyer qui les intègre (« charges comprises »), dans la limite du contenu de la liste fixée par décret. Lorsqu’elles sont séparées du montant du loyer, elles doivent apparaître explicitement dans le bail et sur les quittances.
Comment sont calculées les charges récupérables dues par le locataire ?
Les charges récupérables de location sont versées par l’occupant en même temps que le loyer, c’est-à-dire mensuellement. Le problème, c’est que ce montant n’est pas connu en avance : les charges de copropriété sont amenées à varier d’une année sur l’autre.
Il y a donc deux moyens de calculer le montant des charges récupérables à réclamer au locataire :
- Les provisions sur charges. En substance, le locataire verse chaque mois un montant provisionnel, qui peut faire l’objet d’une régularisation en fin d’année, si la somme des charges ne correspond pas aux dépenses réellement dues par le propriétaire. Le montant provisionnel est fixé en fonction des charges réglées l’année précédente.
- Le régime forfaitaire. Ici, le locataire paie ses charges chaque mois en fonction d’un forfait établi à l’avance et immuable : il n’y a pas de régularisation possible en fin d’année.
Ces deux possibilités valent aussi bien pour une location vide ou meublée. Le calcul des charges récupérables de location est identique dans les deux cas. Il est toutefois préférable d’opter pour la solution des provisions sur charges : si jamais le montant total devait exploser en fin d’année, le propriétaire bénéficierait d’une sécurité, alors que ce ne serait pas le cas avec un forfait.
Notez que dans le cas d’une maison individuelle, la liste des charges est fortement limitée.
Comment se déroule la régularisation des charges locatives ?
En cas de versement par le locataire de provisions sur charges, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de procéder à une régularisation annuelle. Sur la base des montants réels demandés par la copropriété (indiqués dans un décompte adressé à l’ensemble des copropriétaires), il doit ainsi rembourser le trop-perçu ou réclamer un complément à son locataire.
À tout moment, le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives relatives aux charges payées par le propriétaire, et ainsi s’assurer de la réalité de la différence. Ces pièces sont les suivantes : état des dépenses de la copropriété, état de répartition des charges, taxe foncière (celle-ci indique le montant dû au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Quelles sont les charges non récupérables ?
Si l’on parle de « charges récupérables de location », c’est qu’il existe des charges ne pouvant pas être répercutées sur le locataire. C’est le cas des dépenses engagées pour l’entretien ou la réparation des éléments intégrés à la structure de l’immeuble, par exemple les travaux de réfection des caves, la remise en ordre de la toiture, ou le ravalement de la façade. Ces dépenses (ponctuelles) sont entièrement à la charge du propriétaire.
Les charges récupérables de location correspondent aux dépenses que le propriétaire est en droit de répercuter sur son locataire. Si vous avez le moindre doute quant aux charges à intégrer au calcul, ou si vous hésitez entre les provisions sur charges et le régime forfaitaire, pourquoi ne pas demander l’avis d’une agence spécialisée dans la gestion locative ?
