79 % des propriétaires bailleurs redoutent les impayés de loyer (sondage Youse/Opinionway, 2018). C’est la raison pour laquelle le choix d’un locataire porte très souvent sur le montant des revenus et sur la stabilité de la situation professionnelle, deux garde-fous qui permettent de se prémunir contre des problèmes de paiement. Or, même en prenant toutes les précautions du monde, il est impossible de garantir à 100 % que le loyer sera versé en temps et en heure. C’est là qu’entre en jeu l’assurance loyers impayés : une sécurité supplémentaire pour les bailleurs.
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
Comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés (aussi appelée « garantie des loyers impayés », GLI) permet à un propriétaire bailleur de se prémunir contre les éventuels problèmes de paiement du loyer dont il pourrait être victime une fois son logement mis en location. Ce type d’assurance (ou de garantie) inclut généralement une aide juridique en cas de procédure contentieuse.
Est-ce indispensable ? Non, ça ne l’est pas. Néanmoins, c’est une sécurité à ne pas négliger quand on loue un bien immobilier. L’étape du choix du locataire, même si elle est menée avec rigueur, ne peut en aucun cas garantir au propriétaire bailleur que tout se passera bien, et que les sommes dues seront versées dans les délais convenus. Selon le sondage déjà cité en introduction, 1 propriétaire sur 4 affirme avoir déjà été confronté à une situation d’impayé.
À noter qu’une assurance loyers impayés peut également intégrer une garantie contre les dégradations locatives.
Comment fonctionne une assurance loyers impayés ?
C’est simple : du moment où le versement du loyer n’a pas lieu à la date prévue, et si le locataire refuse de se montrer conciliant et de régulariser sa situation, l’assureur prend le relais et s’acquitte des sommes dues à la place de l’occupant. Il se charge, ensuite, de se retourner contre le locataire pour récupérer les montants indemnisés. Avant cela, il faut donc en passer par une prise de contact officielle avec le locataire (lettre de rappel adressée en recommandé) et par une déclaration en bonne et due forme à l’assureur. Mais les loyers indemnisés le sont dans leur intégralité – quelle que soit la durée des démarches.
Ce faisant, grâce à son assurance loyers impayés, le propriétaire ne perd rien – pas un centime sur le loyer ou sur les charges – et peut compter sur ses revenus locatifs, comme si de rien n’était.
En contrepartie, l’assureur impose des conditions strictes au regard du choix du locataire : contrat stable (CDI ou équivalent), revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, etc. Il faut également savoir que la souscription d’une assurance loyers impayés est incompatible avec l’exigence d’un garant (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quels sont les avantages d’une assurance contre les impayés ?
Une assurance loyers impayés donne accès aux avantages suivants :
- Remboursement des sommes dues par le locataire(loyers et charges) indépendamment du lancement d’une éventuelle procédure judiciaire et de son issue.
- Accompagnement tout au long du contentieux, avec prise en charge des frais de justice.
- Garantie de toucher les sommes dues, y compris si le locataire n’est pas solvable (ce qui est impossible sans une couverture assurantielle, même lorsqu’un juge donne raison au bailleur).
- Assurance de continuer à toucher ses revenus locatifs (ce qui peut s’avérer déterminant dans certains cas de figure, notamment s’il y a un crédit immobilier à rembourser).
- Possibilité de déduire les primes d’assurance des revenus fonciers, au même titre que les autres charges (déclaration fiscale au régime réel uniquement).
Attention, pour autant, il faut savoir que la garantie des loyers impayés s’applique uniquement aux locations à usage d’habitation à titre de résidence principale (hors location saisonnière). Sont exclus : les logements de fonction, les résidences secondaires et les baux commerciaux.
L’assurance loyers impayés n’est pas indispensable ni obligatoire, mais elle représente une vraie source de sérénité pour les propriétaires bailleurs qui craignent les locataires mauvais payeurs. La plupart des mandats de gestion locative proposés par les agences immobilières intègrent une telle garantie. Pourquoi ne pas en discuter avec le professionnel de votre secteur ?
