Dans le cadre de votre projet d’investissement locatif, votre attention s’est portée sur ces logements que l’on qualifie de « passoires énergétiques ». A priori, investir dans un tel bien peut sembler une mauvaise idée, car cette catégorie de logement sera progressivement exclue du parc locatif. Et pourtant, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique, il est tout à fait possible de transformer ce risque en opportunité. Alors, est-ce une bonne idée d’acheter une passoire thermique pour la mettre en location ?
L’interdiction progressive des passoires thermiques à la location
Les logements les plus énergivores du parc résidentiel français sont dans le viseur des autorités : ce sont les fameuses passoires thermiques, désignées comme telles en raison de leur note obtenue au diagnostic de performance énergétique (« F » ou « G » pour le moment, bientôt « E » et « F » aussi).
En soi, l’existence d’habitations plus consommatrices en énergie que d’autres n’a rien de problématique. D’ailleurs, rien n’interdit de vendre une passoire énergétique. Mais pour ce qui est de louer un tel bien, c’est une autre affaire. Car le niveau de consommation d’énergie d’un logement est désormais intégré aux critères de décence, ce qui signifie qu’il deviendra progressivement impossible de proposer ce type de bien à la location sans effectuer de travaux de mise aux normes.
En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés « G+ » au DPE (ceux dont la consommation d’énergie excède 450 kWh/m2/an) sont interdits à la location. Cette mesure donne suite à une première interdiction, instaurée en 2022 : celle d’augmenter les loyers de ces habitations.
Ce n’est pas tout, car l’interdiction va progressivement s’étendre à l’ensemble des logements classés « G » (en 2025), puis aux biens classés « F » (2028) et « E » (2034). À l’horizon 2034, seuls les biens résidentiels notés de « A » à « D » pourront donc être loués.
Dans ces conditions, acheter une passoire thermique semble une bien mauvaise idée. Investir dans un tel logement signifie être confronté tôt ou tard à une interdiction de location – sauf à réaliser des travaux coûteux. Ce n’est donc pas raisonnable a priori, car ne pas louer, c’est aussi ne pas toucher de loyer. Sauf que…
Acheter une passoire thermique est une bonne opportunité : pour quelles raisons ?
En réalité, il est intéressant pour un investisseur d’acheter une passoire thermique dans le but de la mettre en location. À cela, il y a trois raisons : ces biens se vendent moins cher, la réalisation des travaux nécessaires est facilitée par l’existence d’aides financières, et le montant investi dans ces travaux peut être en partie défiscalisé.
Les passoires thermiques se vendent (beaucoup) moins cher
Première raison : le prix de vente. Parce qu’un bien immobilier énergivore nécessite d’effectuer des travaux importants, une grosse décote s’applique de fait lors de la mise en vente. On estime qu’une passoire thermique se négocie jusqu’à 20 % moins cher qu’un logement équivalent noté « D » ou plus.
Cette décote théorique explique la bonne santé du marché des passoires thermiques. Car, oui : ces logements se vendent (très) bien, en particulier depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction de mise en location des biens classés « G+ ». La raison en est simple : de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que de se lancer dans des travaux de rénovation coûteux.
Pour un investisseur, il est donc intéressant d’acheter une passoire thermique avec une belle décote. L’économie réalisée est susceptible de couvrir tout ou partie du montant des travaux à réaliser.
Les travaux de rénovation énergétique donnent droit à des aides financières
Deuxième raison : les travaux d’amélioration des performances énergétiques reviennent cher, mais ils sont en partie finançables par le biais des aides de l’État. Avec de sacrés coups de pouce à la clé.
Prenez, par exemple, le dispositif MaPrimeRénov’ – qui combine l’ancien Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique et un panel d’aides de l’Anah. Le montant de la prime peut atteindre 20 000 € sur une période de cinq années, avec des variations en fonction des travaux réalisés et des revenus du demandeur, et concerner jusqu’à trois logements locatifs par propriétaire. En outre, le dispositif prévoit des primes bonus allant de 500 € à 1 500 € qui viennent se rajouter à l’aide initiale, et qui s’appliquent aux travaux permettant de sortir du statut de passoire énergétique.
Il existe d’autres aides financières, comme la prime énergie (adossée au dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie) pouvant prendre différentes formes. Et plus intéressant encore : l’éco-prêt à taux zéro, un emprunt pouvant aller jusqu’à 50 000 € sur un maximum de 20 ans pour une rénovation énergétique complète, dont les intérêts sont pris en charge par l’État.
Enfin, le dispositif Loc’Avantages est réservé aux propriétaires bailleurs qui acceptent de mettre leur logement en location à un prix inférieur à ceux du marché. L’aide peut atteindre 15 000 € pour chaque logement loué pour la seule composante énergétique, et 28 000 € pour la réhabilitation d’une habitation dégradée. De plus, cette aide donne droit à un crédit d’impôt lorsque les ressources des locataires sont inférieures à certains plafonds.
Le montant des travaux est en partie défiscalisé
Enfin, troisième raison pour laquelle il est intéressant d’acheter une passoire thermique à rénover : les travaux d’amélioration énergétique peuvent être en partie défiscalisés. Cela, de deux manières :
- Leur montant est déductible des revenus fonciers, au même titre que de nombreuses autres charges.
- Le dispositif du déficit foncier offre la possibilité de déduire le montant des travaux lorsque celui-ci excède les revenus locatifs générés durant l’année.
Notez qu’il est également possible d’investir en Denormandie dans un logement énergivore et de bénéficier de la réduction d’impôt qui correspondant à la période de location choisie. En effet, l’investissement Denormandie s’adresse aux biens anciens à rénover, ce qui est précisément le cas quand on choisit d’acheter une passoire thermique avec travaux à réaliser.
L’audit énergétique : une aide précieuse pour se lancer dans des travaux de rénovation énergétique
Acheter une passoire thermique nécessite donc de réaliser d’importants travaux de rénovation. Mais quels travaux ? Comment les identifier et, surtout, comment en estimer le montant avant de faire une offre d’achat ?
Là encore, l’État a bien fait les choses. En rendant obligatoire la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une passoire thermique, le gouvernement a contribué à donner aux investisseurs des outils pour préparer un futur chantier.
En effet, l’audit dresse une liste des travaux d’amélioration qu’il est possible d’effectuer dans le logement et propose deux scénarios cohérents de chantiers à réaliser, avec leur impact théorique sur les factures d’énergie, l’estimation de leur coût, et une indication quant aux aides financières mobilisables pour l’occasion. Ce qui fait de l’audit énergétique un véritable « tutoriel » destiné à tout investisseur envisageant d’acheter une passoire thermique.
Pour investir dans l’immobilier locatif, il est intéressant de considérer l’idée d’acheter une passoire thermique et de la rénover : c’est la garantie de payer moins cher à l’achat et de bénéficier des aides de l’État pour financer les travaux, sachant que ceux-ci sont en partie défiscalisés. Vous n’avez plus qu’à vous lancer !
