Les villes étudiantes sont considérées comme de véritables mines d’or pour les investisseurs immobiliers, en raison de leur potentiel locatif. En effet, la demande y est constamment forte, ce qui permet de compter sur un vivier considérable de candidats à la location. En outre, l’investissement Pinel offre des avantages notables, notamment le fait de pouvoir louer le bien immobilier à ses propres enfants. Vous envisagez d’investir dans le locatif ? On vous donne quatre bonnes raisons d’acheter un studio en Pinel.
1. Acheter un studio en Pinel dans une ville étudiante contribue à sécuriser son projet locatif
Pour profiter des avantages d’un investissement locatif, il n’y a pas cinquante solutions : il faut que le logement acquis soit loué le plus souvent possible. Un taux d’occupation important permet de compter sur des loyers réguliers, et donc de garantir la rentabilité de l’opération. C’est tout l’intérêt d’investir dans un studio.
Le fait d’acheter un studio en Pinel dans une ville étudiante contribue encore plus à la sécurisation de ce type de projet, en raison du vivier de locataires potentiels représenté par la population étudiante. Chaque rentrée scolaire voit en effet le nombre d’étudiants augmenter sensiblement en France, ce qui fait que la demande locative est bien plus forte que l’offre (et ce n’est pas le rythme de construction des résidences étudiantes qui va changer cet état de fait).
De plus, beaucoup d’étudiants restent plusieurs années dans la même université et sont susceptibles de conserver leur logement durant tout ou partie de leur cursus. Enfin, les locataires étudiants sont souvent couverts par leurs parents qui versent le loyer et se portent garants. Acheter un studio en Pinel dans une ville étudiante, c’est donc un excellent moyen de se prémunir contre les risques locatifs habituels, sans pour autant prêter le flanc au turnover qui prédomine dans les locations étudiantes (le fait de devoir louer le logement sans mobilier, en vertu du Pinel, incite les locataires à rester le plus longtemps possible).
2. L’investissement Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt
Le principal intérêt, à court terme, de la loi Pinel, c’est la réduction d’impôt dont les investisseurs peuvent bénéficier en contrepartie de la mise en location du bien immobilier acquis. Cette réduction représente 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement, en fonction du nombre d’années d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Pour un studio acheté 150 000 € à Bordeaux (zone B1) loué pendant une période totale de 12 ans, la réduction équivaut à 31 500 €, soit 2 625 € par an.
Un projet d’acheter un studio en Pinel est donc intéressant fiscalement – surtout si vous êtes imposé au moins à hauteur du montant de la réduction accordée.
3. La loi Pinel autorise les investisseurs à louer le logement à leurs enfants
En choisissant d’acheter un studio en Pinel dans une ville étudiante, on fait d’une pierre, deux coups : on investit dans l’immobilier pour en tirer des revenus locatifs tout en se constituant un patrimoine. Mais il y a un autre avantage, moins connu : le cadre du dispositif Pinel autorise le propriétaire à louer le logement à ses descendants. Vous pouvez donc louer le studio en question à votre progéniture.
Toutefois, les conditions sont assez strictes : l’enfant ne doit pas être mineur, ni être rattaché au foyer fiscal de ses parents, ni toucher d’aide au logement. Ce n’est donc pas un cadre idéal pour louer à son enfant étudiant – dans la mesure où, en tant que parent, vous vous chargez aussi sans doute de verser son loyer ! Par contre, c’est une belle opportunité pour un jeune adulte qui entre dans la vie active (dès lors que ses revenus restent sous les plafonds imposés par le Pinel), ou pour n’importe lequel de vos enfants une fois que vous êtes dégagé de votre engagement de location (jusqu’à 12 ans maximum).
En somme, vous pouvez tout à fait acheter un studio en loi Pinel, le louer pendant quelques années, puis y loger gracieusement votre petit dernier.
4. Le studio acquis peut être transformé plus tard en location meublée
Un projet d’acheter un studio en Pinel suppose de respecter un certain nombre d’obligations, comme le fait d’acquérir un bien immobilier neuf (ou un bien ancien avec travaux), de le louer comme résidence principale, et de signer un bail de location nue.
Ce dernier point est déterminant : un logement acheté en Pinel ne peut pas être proposé à la location comme meublé. La conséquence, c’est qu’il sera plus difficile à louer, la grande majorité des étudiants préférant par défaut les meublés et les baux de courte durée (le bail étudiant classique de 9 mois). Or, dans ce cas de figure, vous devez convaincre les locataires d’amener leurs propres meubles et de signer un bail pour 3 ans – même si rien ne les empêche de donner leur préavis à n’importe quel moment. En général, le montant du loyer (inférieur à la moyenne dans les villes étudiantes, en raison des plafonds imposés par le dispositif Pinel) permet de compenser ces inconvénients, et de louer sans trop de soucis.
Mais il y a un avantage à ne pas ignorer : une fois le délai de location écoulé, vous êtes libre de faire ce que vous souhaitez de votre logement. Libre à vous de le transformer en meublé et de le louer à des étudiants pour des baux de 9 mois, ou de pratiquer la location saisonnière (rentable dans des villes étudiantes qui sont aussi, souvent, des lieux d’intérêt touristique).
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, acheter un studio en Pinel est une excellente idée. Malgré les restrictions dues au Pinel (achat neuf, location nue uniquement, loyers plafonnés), vous pouvez profiter en même temps des avantages fiscaux et de la rentabilité garantie par la mise en location d’une petite surface dans une ville où la demande locative est forte.
