Si vous louez un appartement faisant partie d’un immeuble, celui-ci est forcément géré par un syndic de copropriété. Cette entité est en charge de la gestion de la copropriété dans tous ses aspects. A priori, elle ne s’occupe pas (directement) des occupants locataires. Toutefois, il arrive que le bail établi par le propriétaire d’un lot interfère avec le règlement de copropriété, ou que locataire et syndic souhaitent communiquer l’un avec l’autre. En tant que propriétaire bailleur, vous devez connaître les règles qui s’appliquent en cas de mise en location, ainsi que vos responsabilités et obligations.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est le représentant légal des copropriétaires. Élu en assemblée générale, il s’occupe de la gestion de l’immeuble et veille à l’application des obligations prévues par le règlement. Il gère notamment les finances, c’est-à-dire les recettes et les dépenses de la copropriété, établit les prévisions budgétaires pour chaque année, souscrit une assurance pour l’immeuble, et veille à l’entretien des parties communes (réparations et travaux).
L’élection d’un syndic de copropriété est une obligation légale. Ses missions et responsabilités sont encadrées par trois textes : la loi Hoguet du 2 juillet 1970, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, et la loi Alur de 2014.
Quels liens entre le locataire et le syndic ?
Techniquement : aucun. Le syndic de copropriété n’est censé entretenir des relations qu’avec les copropriétaires, tandis que le locataire est supposé n’avoir de lien qu’avec son bailleur au titre du bail.
En somme, le locataire et le syndic ne sont pas censés traiter l’un avec l’autre, l’occupant étant considéré comme un tiers. Le syndic de copropriété n’est donc pas tenu de répondre aux demandes du locataire ni de donner suite à ses réclamations. Seule exception : si c’est le syndic lui-même qui est en charge de la gestion du logement. Pour autant, il arrive que le syndic de copropriété communique directement avec un locataire pour gérer des problématiques particulières – mais c’est l’exception plutôt que la norme.
En revanche, le locataire peut être mandaté par son propriétaire pour le représenter en assemblée générale.
Quels liens entre le bail locatif et le syndic de copropriété ?
Un copropriétaire est libre de louer son lot privatif, sauf cas particuliers. Ainsi, une clause intégrée au règlement de copropriété peut interdire la location à une personne étrangère à l’immeuble (c’est parfois le cas des résidences de standing), l’exercice d’une activité professionnelle dans un lot prévu pour un usage exclusif d’habitation, ou encore la location saisonnière. Le copropriétaire est responsable de toute violation du règlement envers le syndic et le locataire. Il est donc indispensable de consulter ce document avant de mettre un lot en location.
Quant aux liens directs entre le bail et le syndic de copropriété :
- Le locataire doit respecter les dispositions du règlement et les décisions prises lors des assemblées générales.
- Le locataire n’a pas le droit d’invoquer une clause du bail à l’égard du syndic. Si son contrat stipule qu’il jouit de l’usage exclusif d’une partie commune alors que ce droit n’est pas spécifié dans le règlement, il ne peut rien faire – à part se retourner contre le bailleur pour réclamer réparation.
- Le bail locatif ne peut pas être invoqué par le syndic de copropriété. Si le locataire ne respecte pas ses obligations vis-à-vis de la copropriété, le syndic doit se retourner contre le propriétaire (sauf exceptions).
- Les troubles du voisinage occasionnés par le locataire sont de la responsabilité du bailleur. C’est à lui de les faire cesser. Toutefois, le syndic de copropriété peut choisir d’agir en vertu de ce qu’on appelle l’action oblique, qui l’autorise à engager la responsabilité du locataire en cas de carence du bailleur. Si c’est le locataire qui subit des troubles du voisinage, par contre, le propriétaire n’est pas directement responsable ; l’occupant peut alors agir contre le syndic de copropriété ou contre un copropriétaire en particulier.
Notez que l’obligation de jouissance paisible du bien inscrite dans le bail (voir à ce propos les obligations du bailleur) peut entrer en conflit avec les devoirs du bailleur en tant que copropriétaire, lorsque des travaux affectant aussi bien les parties communes que privatives sont votés en assemblée générale.
En effet, comment assurer la jouissance paisible dans ce cas de figure ? La règle est simple : ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent s’opposer à l’exécution de travaux à l’intérieur du logement, sauf dans des cas très exceptionnels. Il revient au bailleur d’avertir son locataire dans les meilleurs délais – et de réclamer une indemnisation si les travaux remettent en cause certaines dispositions de son bail locatif (par exemple, en diminuant la surface habitable).
Les liens entre le syndic de copropriété et les locataires n’existent pas de facto : ce sont les propriétaires qui doivent jouer les intermédiaires. Dans le même temps, les baux locatifs sont soumis au respect, par les copropriétaires, de leurs obligations à l’égard de la copropriété. Si cela vous semble complexe, dites-vous qu’une agence de gestion locative reste la mieux placée pour traiter avec le syndic de votre immeuble dans le cadre de la mise en location d’un lot !
