Pour un propriétaire bailleur en passe de proposer son logement pour une location à l’année, le recours au garant représente une sécurité supplémentaire : c’est une façon de garantir ses revenus locatifs en cas de défaillance du locataire. Pour autant, avant d’exiger une caution locative, il est important de connaître les grands principes sur lesquels repose la notion de garant. Nous avons réuni les 7 questions essentielles à se poser pour bien comprendre.
1. Qu’est-ce qu’un garant ?
Le garant, ou caution, est une personne (physique ou morale) qui accepte de couvrir un locataire en prévision du cas où celui-ci ne pourrait pas faire face à l’obligation de verser le loyer et les charges. Si l’occupant ne peut plus s’acquitter des sommes dues, le garant s’engage à prendre le relais dès lors que le locataire est déclaré insolvable (caution « simple ») ou dès le premier impayé, sans procédure aucune, et sans que le propriétaire ait besoin d’en passer d’abord par le fautif (caution « solidaire »). Il ne faut donc pas confondre garant et dépôt de garantie – ce dernier étant la somme versée par le locataire lors de l’entrée dans les lieux, censée couvrir les éventuelles réparations et dettes de l’occupant en fin de bail.
2. Le garant est-il indispensable pour une location à l’année ?
Le principe du garant n’existe que dans le cadre d’une location à l’année, pour des baux classiques (meublé, vide, étudiant…). En théorie, un garant n’est pas indispensable – au sens où son absence n’empêche nullement un candidat d’être accepté par le propriétaire. Mais, dans les faits, l’existence d’une caution représente une sécurité supplémentaire pour le bailleur, qui s’assure ainsi de toucher ses revenus locatifs en toutes circonstances – de façon à garantir la pérennité de son projet locatif.
3. Le locataire doit-il obligatoirement avoir un garant ?
Non, ce n’est pas une obligation, même pour une location à l’année. Mais le propriétaire bailleur est en droit d’imposer un cautionnement, qu’il s’agisse d’un garant personne physique ou morale, ou d’une caution institutionnelle (type garantie Visale), dès lors que les ressources du candidat semblent insuffisantes pour couvrir le loyer et les charges. De plus en plus de propriétaires exigent un garant, et l’existence d’une caution joue un rôle déterminant dans le choix d’un locataire.
4. Le propriétaire peut-il exiger un garant dans tous les cas de figure ?
Tout propriétaire bailleur est libre d’exiger ou non un garant ou tout autre type de cautionnement de la part de son futur locataire. Toutefois, il existe un cas de figure où cette exigence devient illégale : si le bailleur a déjà souscrit une assurance privée pour se prémunir contre les loyers impayés. Ainsi, il n’est pas permis de cumuler les deux protections. (Notez qu’il en va de même pour un locataire ayant adopté une garantie Visale, qui est une forme de cautionnement.) Sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti – des profils aux revenus généralement modestes au regard du montant du loyer et des charges.
5. Comment fonctionne un engagement de caution ?
L’engagement de caution est l’acte par lequel le garant s’engage à couvrir le locataire en cas de défaillance financière. Cet acte, nécessairement écrit, peut être signé sous seing privé (entre les trois parties : propriétaire, locataire et garant) ou établi par un notaire (acte « authentique »). L’engagement concerne en priorité les loyers et les charges, mais il peut être étendu à l’ensemble des sommes dues par le locataire (taxes, impôts, réparations, indemnités…).
6. Quelle est la durée d’engagement d’une caution ?
L’engagement de caution doit être limité dans le temps, car un acte de cautionnement qui ne précise pas de durée peut être résilié à tout moment par son signataire. Dans tous les cas de figure, le cautionnement prend fin en même temps que le bail en cours et ne peut pas faire l’objet d’une reconduction tacite.
7. Le propriétaire peut-il refuser un garant ?
Bien sûr : rien n’oblige un bailleur à accepter le garant présenté par un candidat à la location. Si la personne qui se porte caution n’apporte pas de garanties suffisantes (et notamment des ressources lui permettant de couvrir les dettes du locataire), le bailleur est en droit de refuser. Néanmoins, ce refus ne peut pas être motivé par le fait que le garant réside hors de France ou qu’il n’est pas de nationalité française.
Dans le cadre d’une location à l’année, le garant représente un indispensable garde-fou pour sécuriser ses revenus locatifs : en cas de défaillance du locataire, la personne (physique ou morale) qui s’est engagée pour son compte prendra le relais et s’occupera de verser loyers et charges. Une sécurité qui n’est toutefois pas nécessaire lorsqu’on confie sa gestion locative à une agence immobilière.
