Par définition, un bien immobilier locatif est destiné à… être mis en location ! C’est l’évidence même. Mais derrière cette évidence, il y a un ensemble de tâches à accomplir dont les propriétaires bailleurs n’ont pas toujours conscience, tâches aussi complexes que chronophages. C’est ce qu’on appelle la gestion locative, ou l’art de gérer un logement en location avec rigueur et doigté. Explications.
La gestion locative, c’est quoi ?
Mettre un bien immobilier en location ne se limite pas à diffuser une annonce, trouver un locataire et toucher des loyers. Gérer un bien locatif suppose d’assurer un suivi permanent, de prendre en charge un certain nombre de tâches administratives et fiscales, et de se montrer réactif en cas de pépin avec le logement ou avec le locataire. La gestion locative, c’est donc l’art de gérer un bien immobilier (ou des biens immobiliers) loué(s) à des personnes tierces.
Comme tout art, celui de la gestion locative nécessite de pouvoir compter sur une solide connaissance (du secteur de l’immobilier) et sur des compétences spécifiques (en matière de gestion). À ce titre, le propriétaire d’un bien immobilier destiné à être mis en location est confronté à deux options : gérer lui-même son bien ou déléguer cette gestion à un tiers dont c’est le métier. Dans ce dernier cas, on parle alors de gestion immobilière professionnelle.
Quelles sont les tâches indispensables pour gérer un bien immobilier ?
La notion de gestion locative recouvre bien plus de tâches qu’on pourrait l’imaginer de prime abord. Parmi les plus évidentes, il y a celles-ci :
- Faire la promotion du bien en location (c’est-à-dire : rédiger et diffuser une annonce destinée à attirer l’attention des candidats à la location) ;
- Organiser des visites du logement pour les locataires potentiels ;
- Choisir le ou les locataires ;
- Établir un bail locatif ;
- Réaliser un état des lieux (afin de fixer l’état du logement tel qu’il est avant la remise des clés) ;
- Collecter les loyers et, au besoin, remettre des quittances en échange.
Telles sont les tâches les plus souvent citées quand on demande à un particulier de délimiter les contours d’une gestion locative. Or ce n’est là que l’entrée en matière, la première des trois grandes étapes d’une location – la seconde étant la gestion quotidienne du bien (y compris d’un point de vue fiscal pour le propriétaire), la troisième la prise en charge de la fin du bail.
À ces obligations, il faut donc en ajouter d’autres, plus complexes, exigeantes et chronophages :
- Connaître les différents baux en fonction des situations ;
- Gérer administrativement le bien ;
- Gérer les éventuels conflits avec le locataire (loyers impayés, nuisances sonores, détériorations…) ;
- Régler les charges de copropriété au syndic ;
- Réviser le loyer ;
- Régulariser les charges courantes ;
- Prendre en charge les réparations qui échoient au propriétaire ;
- Être présent pour gérer les urgences (dégât des eaux…) ;
- Prévoir les éventuelles vacances locatives ;
- Assurer sa protection juridique en cas de litige qui s’envenime ;
- Établir une comptabilité ;
- Déclarer ses revenus à l’administration fiscale ;
- Connaître les règles relatives au congé du locataire (quand une des deux parties souhaite mettre fin au bail).
Voilà une grande partie (mais pas la totalité) des tâches à accomplir dans le cadre d’une gestion locative.
Que se passe-t-il quand un professionnel prend en charge la gestion d’un bien locatif ?
Si la gestion locative est l’art de bien gérer un logement en location, l’idéal est encore de s’adresser à quelqu’un dont c’est le métier. Un propriétaire bailleur peut ainsi confier la gestion de son logement à un administrateur de biens. Dans le cadre d’un mandat de gestion, celui-ci prend en charge un bien locatif de A à Z, durant toute la durée du bail.
L’avantage, c’est qu’il connaît parfaitement cette activité dans tous ses aspects : juridique, administratif, technique (urgences matérielles), mais aussi humain (choisir LE bon locataire pour réduire au maximum les risques de conflits futurs). Recourir aux services d’un administrateur de biens, c’est ainsi faire le choix d’une gestion locative 100 % sereine.
La gestion locative est bien plus que la supervision d’un (ou de plusieurs) logements. C’est un véritable travail de mise en valeur. Bien prise en charge, la gestion immobilière contribue à valoriser le bien et à faire en sorte que le locataire s’y sente comme chez lui. Et quand un locataire se sent bien, il est susceptible de rester… et de payer son loyer en temps et en heure !
