L’immobilier est un placement très prisé des Français. Pour beaucoup, l’investissement locatif est la manière la plus rentable et la plus sûre d’épargner. Néanmoins, c’est aussi un placement qui nécessite un suivi constant et des actions régulières pour donner des fruits. De fait, en choisissant d’acheter pour louer, on accède mécaniquement au statut de propriétaire bailleur, une position qui a des avantages… mais aussi son lot d’inconvénients ! Car tout n’est pas rose quand on gère un bien immobilier en location. En prévision de votre futur achat immobilier, nous vous proposons donc de découvrir les bons et les mauvais côtés du statut de propriétaire bailleur !
Avantage n°1 : En tant que propriétaire bailleur, vous générez des revenus complémentaires
C’est sans doute l’avantage le plus important, celui que les candidats à l’investissement locatif citent le plus volontiers : les loyers collectés chaque mois constituent des revenus complémentaires (presque) garantis. La destination de ces revenus varie en fonction de votre situation en tant que propriétaire bailleur : ils peuvent servir à couvrir les mensualités du crédit souscrit pour acheter le bien immobilier concerné, à alimenter un compte épargne, ou à vous offrir un plus grand confort financier au quotidien (notamment pour compenser une perte de ressources au moment de la retraite). C’est un revenu direct qui fait du bien !
Avantage n°2 : Le bien immobilier acquis vient intégrer votre patrimoine
Le logement acheté dans l’optique d’être mis en location intègre de fait votre patrimoine. Il devient votre propriété. Une fois que vous aurez terminé de le financer à crédit, vous aurez le choix d’en faire ce que vous souhaitez : continuer à le louer (et rester propriétaire bailleur), l’occuper vous-même ou le faire occuper par des proches à titre gratuit, le revendre, le transmettre à vos héritiers, etc.
Avantage n°3 : Un investissement locatif peut être financé à crédit
Souscrire un prêt immobilier reste la façon la plus efficace de financer un projet d’investissement locatif. Compte tenu de l’effort financier à consentir pour l’acquisition d’un bien, c’est d’ailleurs la seule option pour la grande majorité des investisseurs particuliers. Mais là où cela devient intéressant, c’est qu’il est possible de financer l’achat du logement exclusivement (ou en grande partie) grâce aux revenus locatifs, dès lors que ceux-ci couvrent les mensualités du crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. En outre, avec un projet soigneusement préparé et renseigné, une banque peut accepter de vous prêter la totalité (110 %) de la somme, ce qui vous dispenserait d’injecter un apport personnel dans l’opération. Une bonne façon de devenir propriétaire bailleur !
Avantage n°4 : La valeur du bien immobilier augmente avec le temps
Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers ne constituent pas la seule source de rentabilité : la plus-value éventuelle que vous pourrez réaliser en revendant le bien immobilier après plusieurs années doit également être intégrée au calcul. En effet, en tant que propriétaire bailleur, en même temps que vous allez générer des revenus, vous allez voir votre propriété gagner en valeur au fil des années, de manière automatique en raison de l’inflation et de l’évolution des prix de l’immobilier. À condition, bien entendu, de choisir avec soin l’emplacement du logement. Cette valeur est amenée à augmenter d’autant plus vite que vous aurez apporté à votre propriété des changements et des améliorations.
Avantage n°5 : Les possibilités locatives sont nombreuses
En tant que propriétaire bailleur, vous jouissez d’un large choix de modes locatifs pour le bien immobilier que vous avez acquis. Vous avez la possibilité d’opter pour un bail nu de 3 ans ou pour un bail meublé de 1 an, de 9 mois (pour un étudiant), ou d’une durée allant de 1 à 10 mois dans des cas particuliers (le bail mobilité). Vous pouvez choisir de louer à long terme ou de pratiquer la location saisonnière, c’est-à-dire de proposer votre logement à des gens de passage pour des séjours de courte durée. Enfin, rien ne vous oblige à acheter un bien d’habitation : vous pouvez investir dans un local commercial, dans des bureaux, ou même dans une place de parking.
Avantage n°6 : La fiscalité des revenus locatifs est attractive
Un propriétaire bailleur doit déclarer les revenus locatifs touchés en cours d’année. Ceux-ci viennent s’additionner à ses autres revenus pour constituer le montant imposable. Mais les avantages fiscaux sont nombreux. Il est possible de déduire des revenus fonciers (issus d’une location nue) les charges de fonctionnement, les diverses dépenses liées au logement (comme les honoraires de gestion), ainsi que les intérêts d’emprunt. Si les frais consentis sur une année sont plus élevés que les gains, vous bénéficiez alors du déficit foncier, imputable sur votre revenu imposable. Dans le cadre d’une location meublée, en micro-BIC, vous profitez d’un abattement de 50 % conçu pour couvrir les charges. Sans même parler des mécanismes de défiscalisation du type Pinel qui permettent d’obtenir une réduction d’impôt notable en contrepartie de la mise en location du bien.
Inconvénient n°1 : Un propriétaire bailleur doit faire face à des frais liés à la possession du bien immobilier
Être propriétaire bailleur avec un locataire dûment installé dans le logement n’empêche pas d’avoir des frais à débourser au titre de la possession du bien immobilier. Le simple fait d’être propriétaire d’une habitation engendre des dépenses. La taxe foncière, par exemple, est toujours due par le propriétaire. Les charges générales de copropriété (relatives à l’entretien de l’immeuble ou aux travaux réalisés sur le bâtiment) lui incombent également, tandis que seules les charges locatives sont dues par l’occupant. L’éventuelle remise en état du logement revient aussi au propriétaire dès lors que celle-ci découle de la vétusté des lieux. Dans le cadre d’une location meublée, le mobilier et les équipements doivent aussi être changés quand ils arrivent en fin de vie. Autant de frais à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité !
Inconvénient n°2 : La mise en location d’un logement est toujours un peu risquée
L’immobilier reste le placement le plus sûr et pour une raison simple : on aura toujours besoin de se loger. Pour autant, des risques existent qu’il faut connaître en tant que futur propriétaire bailleur. Le risque d’impayés est certainement le plus important et le plus anxiogène, non pas parce que ce type de manquement serait courant (on estime que 2 % des locations sont concernées par des impayés ponctuels ou de longue durée), mais parce que son impact sur la rentabilité du bien immobilier est énorme : sans revenus locatifs, vous ne pouvez pas rembourser votre crédit. D’autres risques sont moins représentatifs mais doivent être pris en compte : les dégradations éventuelles du logement, les périodes de vacance locative (il faut compter en moyenne 1 mois de vacance par année de location dans ses calculs de rendement), etc.
Inconvénient n°3 : La vie d’un propriétaire bailleur n’est pas de tout repos
Qui a dit qu’il était facile de devenir propriétaire bailleur ? Gérer une location, ce n’est pas de tout repos, loin de là. Il faut dénicher des locataires, établir les documents (dont le bail locatif et l’état des lieux), respecter les obligations qui incombent au bailleur, collecter les loyers, rester disponible pour répondre aux urgences, changer ou remplacer ce qui doit l’être dans le logement… et tout reprendre à zéro lorsque le locataire décide de partir, avec en outre une contrainte de délais pour éviter une trop longue vacance locative entre les deux baux. Ça, c’est quand tout se passe bien. Parce qu’il y a aussi des aléas : le locataire qui paie son loyer en retard et vous met dans la panade auprès de la banque ; les voisins qui se plaignent de nuisances sonores venant de votre appartement et le syndic qui vous somme d’agir ; le dégât des eaux qui vous contraint à trouver un plombier d’urgence en pleine nuit alors que vous vivez à 300 kilomètres de là… Non, décidément, le quotidien de propriétaire bailleur n’est pas toujours enviable !
Le statut de propriétaire bailleur revêt des avantages comme des inconvénients. Heureusement, les obstacles que vous risquez de rencontrer une fois votre logement mis en location peuvent être aisément contournés en optant pour une solution simple : le recours à la gestion locative professionnelle, qu’elle soit directe ou qu’elle passe par la mise en nourrice du logement. C’est le viatique indispensable pour une vie de bailleur plus simple !
