Dans leur grande majorité, les projets d’achat dans l’immobilier sont concrétisés à l’aide d’un crédit amortissable, dont le fonctionnement est bien connu : il s’agit de rembourser, chaque mois, une part du capital et des intérêts. Mais lorsqu’il est question d’investir dans l’immobilier locatif, d’autres solutions existent, notamment le crédit in fine : un emprunt dont le bénéficiaire rembourse le capital en une seule fois. Le prêt in fine immobilier est-il intéressant pour acheter un bien à louer ? On vous explique tout.
Prêt in fine immobilier : définition
Le crédit in fin est un type d’emprunt immobilier. Contrairement au prêt amortissable classique, qui consiste à rembourser le capital petit à petit en complément des intérêts dus à la banque, un prêt in fine immobilier est soldé dans son intégralité à la fin de la période établie par contrat, c’est-à-dire lors de la dernière échéance. Il est souscrit pour une durée allant de 3 à 15 ans, et pour un montant minimum de 21 500 euros.
Par rapport au crédit amortissable, le prêt in fine se distingue sur trois plans :
- Au lieu de rembourser chaque mois une fraction du capital et une fraction des intérêts (ceux-ci étant dégressifs), vos mensualités se composent exclusivement des intérêts d’emprunt. Par conséquent, elles sont plus faibles que celles d’un emprunt classique, ce qui vous permet de consacrer une part réduite de vos revenus au paiement du crédit.
- En fin de prêt, vous remboursez votre capital en une seule fois, étant donné que vous avez mis de côté, chaque année, une part des revenus locatifs dans cet objectif – généralement sur une assurance-vie.
- Considérant le risque plus grand engendré par un prêt in fine immobilier, les banques exigent, en contrepartie, une garantie spécifique : le nantissement. Celui-ci consiste à accorder à la banque un droit de saisie sur le bien nanti, en l’occurrence le produit financier utilisé pour épargner pendant la durée du crédit. Le produit en question est choisi par la banque, et l’ampleur du nantissement dépend de votre capacité financière.
Crédit in fine : est-ce une bonne solution pour investir dans l’immobilier ?
Le fait d’utiliser le crédit pour investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier de l’effet de levier, c’est-à-dire de la possibilité d’accroître sa capacité d’investissement afin de générer plus de revenus locatifs. Dans ce but, le type d’emprunt le plus fréquent est le crédit amortissable. Mais le prêt in fine immobilier offre trois avantages majeurs en comparaison avec ce dernier :
- Il permet de générer un meilleur cashflow (un terme qui renvoie au taux de trésorerie). En effet, alors qu’un prêt classique contribue rarement à atteindre l’équilibre entre les charges et les recettes locatives (sauf à disposer d’un solide apport personnel), le prêt in fine, grâce à ses mensualités plus faibles, vous aide à mieux gérer vos entrées et sorties d’argent. Vous avez ainsi un meilleur contrôle sur votre trésorerie.
- Il permet de réduire l’imposition. Pour le comprendre, il faut garder deux choses en tête : d’une part, que la déclaration des revenus locatifs au régime réel d’imposition permet de déduire des charges des revenus fonciers, notamment les intérêts d’emprunt. D’autre part, que le taux d’intérêt d’un crédit in fine est plus important, eu égard au risque. Conséquemment, ce type de prêt permet de déduire un montant d’intérêts plus important chaque année, et jusqu’à la dernière échéance (alors qu’avec un prêt amortissable, la part des intérêts baisse progressivement au fil des mensualités, augmentant de fait le revenu imposable avec le temps), ce qui rend le plus intéressant fiscalement parlant.
- Il permet de contourner l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, l’IFI ne s’applique pas sur un bien immobilier pour lequel vous n’avez pas commencé à rembourser le capital. Ce qui veut dire que le bien acquis n’est pas comptabilisé dans l’assiette de l’impôt tant que vous n’avez pas soldé votre prêt in fine.
Ce faisant, le prêt in fine immobilier s’avère particulièrement intéressant pour les investisseurs qui disposent d’une solide trésorerie et qui, étant lourdement imposés, souhaitent réduire leur impôt. De fait, compte tenu du taux d’emprunt élevé, il faut se trouver au minimum dans la tranche d’imposition de 30 % pour bénéficier pleinement du crédit in fine. Ce qui fait avant tout du crédit in fine un levier de défiscalisation.
Comment obtenir un crédit immobilier in fine ?
Vous l’aurez sans doute compris, le prêt in fine immobilier n’est pas adapté à tous les profils. Pour bénéficier d’un tel emprunt, vous devez afficher une situation financière stable et disposer de revenus importants, afin de supporter l’effort d’épargne imposé, ou bien avoir un patrimoine déjà conséquent.
Enfin, l’opération n’est intéressante que si le rendement de l’épargne est plus élevé que le taux d’intérêt du crédit. Ce qui contraint l’emprunteur à opter pour des produits financiers suffisamment rentables, notamment des unités de comptes plus risquées (ou nécessitant un ticket d’entrée plus élevé) dans le cadre d’une assurance-vie.
Le prêt in fine immobilier est un levier de financement réservé à certains profils d’investisseurs, qui disposent de revenus conséquents et souhaitent réduire leur imposition. Ce n’est donc pas un outil d’investissement locatif facile à manier. Si ce type d’opération vous intéresse, le mieux est encore d’en discuter avec un conseiller en gestion de patrimoine, puis de travailler main dans la main avec une agence immobilière afin de choisir efficacement le bien immobilier à acquérir.
