Un propriétaire bailleur est en droit de demander à son locataire une somme d’argent à titre de garantie, lors de la signature du bail. C’est ce qu’on appelle le dépôt de garantie, un fonds destiné à dormir paisiblement pendant toute la durée du contrat… jusqu’au départ de l’occupant et la vérification de l’état du logement. Dans certaines conditions, il est alors possible, pour le propriétaire, de puiser dans ce fonds pour financer d’éventuelles réparations. Voyons plus avant comment fonctionne le dépôt de garantie dans le cadre de la location d’un logement.
Le dépôt de garantie : une assurance prise par le bailleur pour sa location de son logement
Dans le cadre de la location d’un logement, un propriétaire bailleur a le droit de demander deux types de garanties à son locataire : une caution et une somme d’argent. Ce sont deux choses bien différentes, puisque la caution (le garant) peut être amenée à prendre le relais du locataire en cas de défaut de versement du loyer, tandis que le dépôt de garantie est laissé de côté tout au long du contrat et utilisé seulement en cas de dégradations constatées lorsque le locataire quitte les lieux.
Cette somme d’argent fonctionne ainsi comme une garantie sur le logement lui-même. En fin de bail, lors de la comparaison entre les deux états des lieux (sortie et entrée), si des réparations sont nécessaires et qu’elles incombent au locataire, le propriétaire sera en droit de puiser dans le dépôt de garantie pour les financer.
Il faut noter que ce n’est nullement une obligation : un propriétaire peut tout à fait ne rien demander à son locataire.
Le montant et la date de remise du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être versé le jour de la signature du bail locatif. Il arrive donc souvent que cette somme soit versée au propriétaire avant même l’entrée du locataire dans les lieux. Mais cela n’a aucun impact sur l’état des lieux d’entrée.
Quant au montant, il est réglementé :
- Pour la location d’un logement vide, le montant est plafonné à 1 mois de loyer (hors charges).
- Pour la location d’un logement meublé, le montant est limité à 2 mois de loyer (hors charges).
Le contrat de location doit forcément mentionner la somme versée par le locataire.
L’utilisation du dépôt de garantie
La somme versée par le locataire au titre du dépôt de garantie sert à couvrir les éventuelles réparations locatives constatées en fin de bail. En comparant l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée, le propriétaire peut déterminer ce qui relève de la responsabilité de son occupant : dégradations volontaires ou accidentelles des composantes du logement ou de ses équipements, et défaut d’entretien ayant pour conséquence un mauvais fonctionnement. Ces dommages, dont la prise en charge incombe au locataire, diffèrent des dégradations qui résultent de l’usure normale due au temps qui passe.
Par exemple, si la chaudière fonctionne mal après plusieurs années de bail, et que le locataire n’est pas en mesure de remettre des attestations d’entretien (alors qu’une vérification doit être effectuée chaque année à son initiative), son dysfonctionnement résulte d’un manquement de la part de l’occupant, et peut donner lieu à l’utilisation d’une partie du dépôt de garantie à des fins de réparation.
Toutefois, la distinction n’est pas toujours aussi évidente. Qu’en est-il d’une peinture qui a jauni au fil du temps ? Est-ce de l’usure « normale », parce que la peinture est simplement ancienne ? Ou cette dégradation résulte-t-elle d’un comportement spécifique du locataire, par exemple le fait de fumer à l’intérieur du logement ? Dans un cas ou dans l’autre, la responsabilité n’est pas la même.
Autres cas de figure : à la fin de la période de location d’un logement, le dépôt de garantie peut également servir à couvrir les dettes du locataire, par exemple s’il n’est pas à jour du paiement de ses loyers ou de ses charges. Une partie de la somme (20 % environ) peut aussi être conservée par le propriétaire dans l’attente de la régularisation des charges.
La restitution du dépôt de garantie
Si tout se déroule bien et que la location d’un logement se termine sans constat de dégradations, la somme versée à la signature du bail doit être restituée dans son intégralité dans le mois qui suit la date de fin du contrat.
En cas de retard, la pénalité prévue s’élève à 10 % du montant du loyer (hors charges) pour chaque mois supplémentaire.
Le dépôt de garantie est une protection essentielle pour le propriétaire dans le cadre de la location d’un logement. Toutefois, son utilisation en fin de bail est strictement réglementée, et toute ponction doit être dûment justifiée.
