Dans quelle surface investir pour une rentabilité optimale ?

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier. Dans ce contexte, vous vous posez une question cruciale : vaut-il mieux investir dans une petite surface (studio, deux pièces) ou dans un logement de grande taille (trois pièces et plus, maison) ? Il est d’autant plus important de savoir répondre que votre choix aura un impact direct sur tous les pans de votre projet : rentabilité locative, gestion, risques, etc. Alors, à condition d’avoir les coudées franches en matière de budget, et de pouvoir envisager d’acheter des surfaces très différentes, quelle est la meilleure option pour votre investissement locatif : petite ou grande surface ?

Investir dans une petite surface locative

L’image du studio est celle qui vient en tête d’emblée lorsqu’on pense à un investissement locatif. En effet, investir dans un studio (ou, plus généralement, dans une petite surface) est intéressant à deux égards. D’abord, parce que le prix d’achat est plus accessible, ce qui fait que le projet est aussi plus facile à financer à l’aide d’un prêt immobilier. Ensuite, et surtout, parce que la rentabilité brute est meilleure.

C’est simple : plus le logement est petit, plus le loyer au mètre carré tend à augmenter. Ce qui fait que les petites surfaces se louent plus cher, proportionnellement au prix d’achat, que les grandes surfaces. Prenons un exemple pour illustrer cela.

• Un studio de 30 m², acheté 150 000 € (soit 5 000 € du m²), se louera 600 € par mois. Ce qui donne un rendement brut de 4,8 %. (Pour un rappel du calcul de rentabilité, c’est sur cette page que ça se passe.)
• Dans la même zone, un trois pièces de 80 m², acheté 400 000 €, se louera au maximum 1 200 € par mois. Soit un rendement brut de 3,6 %.

La différence est donc claire et semble faire pencher invariablement la balance du côté des petites surfaces. Sans parler des autres avantages : un logement de petite taille se loue plus vite en raison d’une forte demande (à condition d’être bien situé), peut être loué partiellement ou exclusivement en saisonnier (par exemple pendant l’été, avec un bail étudiant le reste de l’année), et se revend très rapidement.

Ainsi, c’est plié : la question de savoir si votre investissement locatif doit cibler une petite ou une grande surface ne se pose plus.

Sauf qu’en réalité, ce n’est pas aussi simple.

Les inconvénients d’une petite surface pour un investissement locatif

Parce que les studios, comme toutes les petites surfaces locatives, ont de nombreux inconvénients à prendre en compte dans le cadre d’un investissement immobilier. Quels sont ces inconvénients ?

• Un rythme élevé de rotation des locataires. Les petites surfaces sont louées, la plupart du temps, à des personnes seules ou en couple, à des étudiants ou à de jeunes actifs en début de vie professionnelle. Ce type de profil a une particularité : il quitte le logement dès qu’il en a l’occasion pour louer plus grand ou pour acheter. Ce faisant, la durée moyenne d’une location dans une petite surface est de 30 mois. À chaque départ, vous devez recommencer toute la procédure de mise en location : publication de l’annonce, visites, choix du locataire…
• Un risque plus important de vacance locative. Un locataire qui s’en va, c’est le risque de voir votre logement inoccupé pendant un certain temps. Cette période de vacance locative peut durer plus ou moins longtemps, mais dans cet intervalle, vous ne touchez pas de loyer.
• Des frais de gestion plus élevés. Un turnover plus important implique deux choses sur le plan financier : des frais à engager pour la procédure de location (coût de publication de l’annonce, rédaction du bail, état des lieux…) et des dépenses pour le rafraîchissement du logement (réparations, entretien, remise en état), généralement nécessaire entre chaque locataire.
• Une implication plus grande. En tout état de cause, une petite surface suppose, de la part du bailleur, une implication plus grande dans la gestion du logement. Le recours à une solution de gestion locative professionnelle est alors fortement recommandé.

Nous allons voir que les choses sont très différentes avec une grande surface…

Investir dans une grande surface locative

Au moment de vous demander si votre investissement locatif devrait concerner une petite ou une grande surface, il est bon de vous poser la question suivante : qu’attendez-vous exactement de votre placement ?

Il y a plusieurs réponses possibles. On peut investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine, pour préparer sa retraite, pour protéger son épargne (en la plaçant dans un actif sûr), mais aussi pour générer des revenus immédiats. Suivant que vos perspectives sont à court ou long terme, la surface à privilégier peut être différente. Car, si les petites surfaces sont caractérisées par des rotations fréquentes et des frais élevés, les grandes surfaces sont plus stables et idéales pour des investissements à long terme.

Voyons, dans le détail, les avantages d’une grande surface locative :

• Une durée de location plus longue, en moyenne deux fois plus élevée que pour une petite surface (donc environ 60 mois).
• Des locataires plus sérieux : le plus souvent des familles qui entretiennent le logement. Donc de longues périodes sans travaux ni réparations à effectuer.
• Des locataires plus stables, qui partent rarement sur un coup de tête (en raison d’un grand nombre de paramètres à prendre en compte avant de déménager : distance au lieu de travail, changement d’écoles ou de solutions de garde pour les enfants… de quoi y réfléchir à deux fois).
• Un risque d’impayés moindre, parce que vous pouvez compter sur au moins deux locataires.
• Un fort potentiel locatif, les grandes surfaces représentant seulement 12 % du parc dédié à la location.
• La possibilité de pratiquer la colocation pour un meilleur rendement (le loyer global peut être plus élevé).

De plus, investir dans une grande surface, c’est avoir la possibilité d’acheter une maison à mettre en location. Avec, à la clé, d’excellentes perspectives de valorisation qui compensent le prix à l’achat (élevé) et l’absence d’investissement Pinel (applicable uniquement aux appartements dans des immeubles collectifs).

En contrepartie, une grande surface se loue moins bien et coûte beaucoup plus cher à l’achat, ce qui nécessite un investissement plus important (donc, forcément, plus risqué). Et sauf à bénéficier d’un emplacement hors du commun, l’alternative du saisonnier est quasiment exclue pour ce type de bien.

Pour votre investissement locatif : petite ou grande surface ?

Comme vous pouvez le constater, les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients. Alors, en réalité, la question de savoir s’il faut cibler votre investissement locatif sur une petite ou une grande surface dépend, avant toute chose, de la nature de votre projet locatif, de vos moyens financiers au départ du projet, et de vos objectifs patrimoniaux à court et long terme.

Quel que soit votre choix (studio ou maison, petit deux pièces en centre-ville ou grand cinq pièces en zone résidentielle), la contrainte est toutefois la même : gérer votre investissement locatif avec rigueur afin de garantir des revenus réguliers. Et, pour cela, rien ne vaut le concours d’une agence immobilière spécialisée dans l’administration de biens !

Vous avez le choix pour votre investissement locatif : petite ou grande surface. La petite surface offre un rendement plus élevé, mais c’est un investissement plus risqué. La grande surface est moins rentable, mais vous apporte une gestion locative plus stable, des revenus plus réguliers, et une sécurité optimale. En somme, tout dépend de la nature de votre projet locatif et de vos objectifs.