Vous avez choisi de focaliser votre projet d’investissement immobilier sur un bien ancien. C’est une bonne idée : l’ancien est moins cher que le neuf à l’achat et les biens disponibles sont plus abondants sur le marché. Toutefois, force est de constater que ce type de placement n’est pas toujours intéressant en termes de rentabilité en raison des nombreux coûts annexes – charges de fonctionnement et d’entretien élevées, et nécessité d’effectuer des travaux de rénovation ou d’aménagement avant de mettre en location. Heureusement, quelques règles de bon sens permettent d’assurer la rentabilité, et donc le succès, de votre investissement locatif dans l’ancien.
Connaître les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif dans l’ancien
Pour bien réussir son investissement locatif dans l’ancien, il faut d’abord en comprendre les avantages et les inconvénients au regard d’un projet d’investissement dans l’immobilier neuf. C’est indispensable pour y voir plus clair.
Au rayon des avantages, citons : de meilleurs emplacements pour les actifs immobiliers (vous pouvez théoriquement acheter un logement n’importe où, dans le quartier ou la rue de votre choix), la possibilité de visiter l’habitation tout de suite et d’en évaluer le potentiel, le prix moins élevé à l’acquisition (jusqu’à 30 % de moins que dans le neuf à caractéristiques équivalentes), et une attractivité plus importante (le charme d’un immeuble ancien, la situation géographique, etc.).
Les inconvénients ont trait à la nécessité de réaliser des travaux plus ou moins importants en fonction de l’état du bien. En effet, un logement en mauvais état ou dont les performances énergétiques sont faibles devra faire l’objet d’une rénovation avant d’être mis en location. En outre, les charges d’entretien et de fonctionnement sont plus élevées, tout comme les frais de notaire à l’achat. Autant de points qui peuvent impacter négativement la rentabilité de votre investissement locatif ancien.
Optimiser son plan de financement
L’investissement locatif dans l’ancien n’est pas exempt de mécanismes de financement. Ceux-ci ne concernent pas que l’achat d’une résidence principale (prêt à taux zéro) : il est possible d’investir en bénéficiant de réductions d’impôt grâce au dispositif Denormandie (même fonctionnement que le Pinel, mais dans l’ancien avec travaux) ou en s’appuyant sur des mécanismes complexes comme le Malraux ou la loi Monuments historiques (plutôt réservés aux investisseurs lourdement imposés). Une fois l’acquisition réalisée, le régime du déficit foncier permet de réduire son assiette d’imposition. De quoi optimiser grandement le financement de votre investissement locatif ancien.
Choisir le bon emplacement
La clé de la réussite d’un projet d’investissement réside dans le choix de l’emplacement. De celui-ci dépend sa rentabilité. Or, avec l’ancien, les possibilités sont innombrables : en théorie, il est possible d’acheter une habitation à peu près n’importe où, en centre-ville, dans un quartier résidentiel, en périphérie d’une grande commune, dans une zone touristique, etc.
Pour bien choisir, il faut tenir compte de plusieurs paramètres :
- L’état du marché locatif: la demande doit être plus forte que l’offre, c’est-à-dire que le nombre de biens à louer doit être inférieur au nombre de candidats à la location (sinon, vous risquez de subir des périodes de vacance locative).
- La qualité du quartier: celui-ci doit être attractif pour attirer des candidats à la location. La notion d’attractivité varie en fonction du profil des locataires : la proximité d’une université sera un gros point positif pour des étudiants, mais n’aura aucun intérêt pour de jeunes actifs ou des familles.
- La proximité des lieux d’intérêt et des commodités: la présence non loin du logement de commerces, d’écoles et/ou de crèches, de transports, d’axes routiers, d’espaces verts, d’équipements culturels ou sportifs, c’est ce qui détermine la qualité d’un emplacement au regard des attentes des futurs locataires. L’idéal est de se focaliser sur une zone que l’on connaît (pour y avoir habité, pour l’avoir fréquentée…), c’est la meilleure façon d’en évaluer les avantages.
Tous ces facteurs influent sur la réussite de votre investissement locatif ancien, mais aussi sur le potentiel de revente future du bien immobilier.
Choisir le type de bien en fonction de votre projet locatif
Autre paramètre qui impacte votre rentabilité : le type de bien immobilier sélectionné. De nombreuses possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez investir dans une petite surface (prix accessible, rendement élevé, demande locative importante, mais gros risque de turnover), dans un deux ou trois pièces (idéal pour les jeunes couples et les familles) ou dans une grande surface/maison (stabilité des locataires, bon entretien du logement sur le long terme, mais ticket d’entrée plus élevé).
Vous avez aussi la possibilité de réaliser un investissement locatif ancien avec un bien non-résidentiel, qu’il s’agisse d’un local commercial ou d’un parking/garage. En réalité, tout dépend de votre projet et de ce que vous comptez faire du bien par la suite.
Demander des devis pour les travaux
L’achat d’un logement ancien vous expose à la nécessité d’effectuer des travaux, à la marge (aménagement, décoration) ou en profondeur (rénovation, amélioration énergétique, réhabilitation). Le coût de ces travaux doit être évalué en amont et intégré à votre calcul de rentabilité. Pour cela, vous devez demander des devis à plusieurs entreprises afin d’estimer les dépenses à venir, puis faire vos calculs en fonction du prix de vente, du potentiel locatif (montant du loyer, taux d’occupation…) et des charges courantes. Cela vous évitera de mauvaises surprises une fois le logement acquis.
Un investissement locatif dans l’ancien représente toujours un risque, en raison notamment de l’état du bien immobilier et de la nécessité d’y réaliser des travaux avant sa mise en location. Il est donc indispensable de bien préparer votre projet en réunissant un maximum d’informations et en faisant vos calculs de rentabilité en amont. Enfin, vous devez veiller à ce que le bien soit occupé le plus souvent possible afin de toucher des loyers réguliers : la gestion locative est partie intégrante de la réussite d’un projet d’investissement !
