En préparant votre investissement locatif, vous avez les yeux rivés sur le choix de l’appartement : prix d’achat, état général, travaux à prévoir, potentiel locatif, rendement théorique, etc. C’est tout naturel, mais ce faisant, vous risquez de passer à côté d’un (gros) détail : l’immeuble qui abrite le logement ciblé, et plus précisément la copropriété que vous allez intégrer si vous devenez propriétaire. Or dans le cadre d’un placement locatif, l’état de la copropriété peut simplifier les choses… ou les compliquer grandement ! Voici les points à passer au crible avant d’investir en copropriété.
L’état des parties communes et les futurs travaux à réaliser dans la copropriété
Un appartement, c’est aussi un immeuble. Et un immeuble, ce sont des parties communes dont l’ensemble des copropriétaires est responsable. Ces parties communes doivent faire l’objet d’une vérification minutieuse avant d’investir en copropriété : regardez de près l’état des halls et des cages d’escalier, des sous-sols et des combles (isolation thermique de la toiture), et assurez-vous qu’il n’y a pas de problème structurel ou de dégât des eaux dans le bâtiment.
Une fois ces vérifications faites, intéressez-vous aux futurs travaux prévus par le syndic. Si les travaux dits « courants » sont généralement peu notables sur le plan financier, les travaux « d’investissement » peuvent receler de bien mauvaises surprises : ravalement de façade, remplacement d’une chaudière collective, installation ou rénovation d’un ascenseur… Ces interventions risquent de faire gonfler la note et de gâter votre investissement locatif dès les premiers temps.
La liste des travaux à venir figure dans le procès-verbal de la dernière assemblée générale en date : pensez à la vérifier avant d’investir en copropriété. Le carnet d’entretien de l’immeuble vous donnera également des informations utiles.
Le nombre de propriétaires faisant partie de la copropriété
C’est un détail pour la plupart des investisseurs, et pourtant, ce point est essentiel. Car il est recommandé d’investir dans un immeuble dont au moins un tiers des lots sont occupés par leurs propriétaires (avec, par conséquent, au maximum deux tiers des appartements en location).
Pourquoi est-ce important ? Parce que les propriétaires sont garants du bon entretien de l’immeuble. Par définition, les locataires sont moins concernés par l’état du bâtiment dans lequel ils vivent de façon temporaire, alors que les copropriétaires sont plus soucieux d’habiter dans un environnement propre, confortable et agréable. De plus, en cas de travaux à réaliser, les décisions ont toutes les chances d’être appliquées dans des délais plus courts si les copropriétaires sont concernés au premier chef.
C’est donc un renseignement pertinent à obtenir avant d’investir en copropriété.
Le montant et la répartition des charges
Les charges sont inévitables dans un immeuble. Et bien qu’elles soient récupérables pour les bailleurs, ce qui veut dire que vous pouvez les répercuter sur votre locataire, il faut néanmoins y prêter une attention particulière avant d’investir en copropriété. Car les charges non récupérables, celles qui ne concernent pas votre occupant, peuvent s’avérer importantes !
À ce titre, il faut savoir que les charges sont réparties en fonction des quotes-parts des copropriétaires. Une petite vérification initiale s’impose donc : demandez au vendeur de vous indiquer les charges payées au titre des deux précédents exercices, et assurez-vous qu’elles correspondent à la quote-part concernée.
Même les charges récupérables doivent faire l’objet de vérifications si elles sont communes, comme c’est le cas, par exemple, d’un chauffage collectif : en l’absence de locataire, vous devrez prendre à votre compte les provisions de charges jusqu’à ce qu’un nouvel occupant s’installe. Ce n’est donc pas anodin.
Le syndic qui gère la copropriété
Le rôle du syndic de copropriété est absolument crucial dans un immeuble : il représente l’intérêt des copropriétaires et prend en charge la gestion des parties communes. Or un syndic peut être professionnel ou bénévole, et cela change tout.
- Le syndic professionnel est un service géré par un cabinet spécialisé. Il s’agit donc d’une personne morale qui prend les décisions importantes au profit de la copropriété : recrutement et paiement d’un gardien, recherche des prestataires pour l’entretien ou les réparations, recouvrement des charges auprès des copropriétaires, comptabilité, etc. Ce service engendre des frais, mais c’est aussi l’assurance de bénéficier d’une gestion sérieuse : c’est donc un bon point pour investir en copropriété, surtout lorsqu’il existe un grand nombre de lots.
- Le syndic bénévole est une personne physique, à savoir l’un des copropriétaires qui s’est porté volontaire pour assumer ces tâches au nom du conseil syndical. C’est une solution économique, mais adaptée uniquement aux copropriétés de petite taille. En outre, l’implication est moindre et les décisions peuvent accuser des retards.
Quel que soit le cas de figure, le plus important, avant d’investir en copropriété, est de vérifier la bonne marche du syndic. Demandez aux propriétaires ce qu’ils en pensent, jetez un œil aux procès-verbaux des assemblées générales précédentes, et assurez-vous que les décisions votées ont été suivies d’effets.
Le règlement de copropriété
Ce document est un vadémécum indispensable pour investir en copropriété. Il liste les droits et les devoirs des copropriétaires, précise la destination des lots (habitation ou local commercial, ou les deux à la fois), délimite les parties privatives et communes, définit les surfaces à jouissance exclusive, indique les modalités de calcul des charges, etc. Bref, tout ce qu’il est important de savoir à propos de l’immeuble et de sa gestion se trouve dans ce règlement, à demander au vendeur du logement ou directement au syndic.
C’est d’autant plus crucial que ce document peut imposer des limites à l’usage qui est fait des lots de copropriété. Par exemple, le syndic peut interdire la pratique de la location en meublé de tourisme, sous la forme d’une clause d’habitation bourgeoise : celle-ci prohibe de fait la possibilité de louer un appartement en saisonnier dans l’immeuble, en raison des troubles de jouissance occasionnés. De sorte que si c’est là votre projet, vous devez prêter une attention toute particulière à ce point.
À cela, il est bon d’ajouter d’autres documents à consulter : le carnet d’entretien de l’immeuble et les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Les comptes de la copropriété
Enfin, parce que les bons comptes font les bons investisseurs, n’oubliez pas de jeter un œil (critique) à la comptabilité de la copropriété. Le bilan comptable peut être obtenu auprès du vendeur ou du syndic : il liste les dépenses engagées et les sommes récoltées.
L’idée, c’est de vous assurer que la copropriété est correctement gérée et que ses finances sont saines, exactement comme vous le feriez pour un futur locataire. En cas de dettes (elles ne sont pas rares, car les copropriétaires ne rivalisent pas toujours de rapidité pour payer leurs charges ou abonder le budget travaux), il y a des limites à ne pas dépasser : on estime le seuil maximal à 25 % du budget annuel pour les immeubles de moins de 200 lots, et 15 % au-delà. Pourquoi ? Parce qu’une fois ce seuil franchi, le syndic est dans l’obligation de prévenir le président du tribunal judiciaire, qui entame alors une procédure de surendettement.
Est-ce nécessaire de le préciser ? Évitez d’investir en copropriété si vous vous rendez compte que celle-ci est en difficulté. Les décisions communes qui seront prises dans l’avenir risquent fort de n’être pas à votre avantage, et pourraient avoir des conséquences (financières) sur votre projet locatif. En matière de comptabilité de copropriété, mieux vaut cibler des bilans sains.
Investir en copropriété suppose de s’intéresser non seulement au logement ciblé, mais aussi à l’immeuble qui l’abrite et à la façon dont celui-ci est géré. Prenez le temps de consulter tous les documents nécessaires, et au besoin, faites-vous accompagner par un professionnel de la gestion locative et/ou de l’investissement immobilier.
