Investir dans un immeuble de rapport : est-ce une bonne idée ?

Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Il existe plusieurs façons de placer son argent dans la pierre : on peut acheter un appartement ou une maison, acquérir un bien résidentiel ou professionnel, choisir une petite ou une grande surface… Mais il existe aussi une autre option, moins connue des particuliers : investir dans un immeuble de rapport, c’est-à-dire acquérir un immeuble dans son entièreté et devenir propriétaire de l’ensemble des lots qui le composent. Un placement qui peut s’avérer très rentable, à condition de prendre en compte quelques paramètres essentiels. Focus.

Investir dans un immeuble de rapport, ça veut dire quoi ?

Historiquement, un « immeuble de rapport » est un immeuble détenu par un unique propriétaire rentier qui perçoit l’ensemble des loyers. Cette pratique est née au XIX^e siècle dans les grandes villes françaises. La généralisation de la copropriété au siècle suivant a fait perdre du terrain à ce type d’investissement, démocratisant l’achat de lots séparés et, ce faisant, rendant la pierre plus accessible aux particuliers.

Investir dans un immeuble de rapport, en somme, c’est acquérir un immeuble dans son entièreté et devenir propriétaire de l’ensemble des lots qui le composent (parfois des habitations mêlées à des locaux commerciaux en rez-de-chaussée) mais aussi des parties communes, plutôt que d’acheter des appartements unitaires dans le cadre d’une copropriété. De sorte que l’immeuble constitue un unique placement.

La pratique de l’investissement dans un immeuble de rapport est aujourd’hui peu courante, mais des opportunités existent – dans l’ancien comme dans le neuf. Cependant, est-ce vraiment une bonne idée ? Nous allons voir maintenant quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de placement.

Acheter un immeuble de rapport : quels avantages ?

Commençons par les avantages. Pourquoi est-ce intéressant d’ investir dans un immeuble de rapport ?

• Parce que la rentabilité globale est plus élevée, en raison d’un prix de revient plus faible. En substance, il est moins coûteux d’acheter plusieurs biens locatifs regroupés dans un immeuble plutôt que des lots unitaires, exactement comme il est plus intéressant d’acquérir des produits « en gros » qu’un par un. Au moment de la négociation, vous pouvez ainsi obtenir un prix de vente attractif, plus bas que le cumul des prix des lots séparés. Et puisque le montant du loyer sera identique à celui que vous auriez pratiqué pour chaque appartement acheté de façon unitaire, vous bénéficierez d’un meilleur rendement.
• Parce que les frais engagés sont moins importants. En effet, investir dans un immeuble de rapport permet d’économiser sur de nombreuses dépenses, versées en une seule fois plutôt que dispersées dans une multitude de projets : honoraires d’agence, frais de notaire, coût du crédit immobilier et des assurances… Ajoutons que les charges de copropriété n’existent pas – puisque vous êtes seul(e) propriétaire ! –, qu’il n’y a pas de frais de syndic, et que vous pouvez choisir à votre guise les intervenants pour les travaux.
• Parce que vous êtes libre de modifier les plans de l’immeuble, par exemple dans le but d’optimiser les surfaces afin de répondre aux nouveaux besoins locatifs (les biens existants pouvant sembler désuets). Cela nécessite toutefois l’intervention d’un architecte.
• Parce qu’en l’absence de copropriétaires, il n’y a pas de conflit possible. Puisque vous êtes seul(e) à prendre les décisions, celles-ci ne nécessitent pas l’accord de qui que ce soit d’autre. C’est vrai pour les travaux, l’entretien, le choix des prestataires, etc. Ainsi, pas besoin de vous inquiéter de l’état de la copropriété au moment d’investir dans un immeuble de rapport.
• Parce qu’avec plusieurs lots, vous limitez les conséquences d’éventuels impayés. À moins d’être confronté(e) à une contagion des impayés, ce qui a peu de chances d’arriver, vous pourrez toujours compenser les manquements d’un locataire avec les loyers versés par tous les autres. De sorte que le remboursement global de votre mensualité de crédit sera assuré. C’est aussi un bon argument à présenter à votre banquier !
• Parce que vous pourrez toucher une rente considérable une fois le crédit remboursé, en bénéficiant de la totalité des loyers.

Quels sont les inconvénients à avoir en tête au moment d’envisager l’acquisition d’un immeuble entier ?

Ces multiples avantages vous font peut-être déjà rêver. Ils soulignent, du moins, l’intérêt d’investir dans un immeuble de rapport. Sauf qu’il est indispensable de tenir compte d’un certain nombre d’inconvénients :

• C’est un investissement conséquent, compte tenu du prix (forcément) élevé d’un immeuble entier. Vous avez intérêt à avoir les reins solides pour convaincre les banques – c’est d’ailleurs pourquoi il est recommandé d’investir par le biais d’une société civile plutôt qu’en tant que personne physique.
• Les immeubles de rapport ne courent pas les rues. Le marché, très restreint, n’offre pas un choix très vaste : il faudra donc faire avec ce qui existe (malgré les défauts éventuels des bâtiments).
• Les frais de fonctionnement sont très élevés. S’il est vrai que certaines dépenses sont réduites proportionnellement à l’achat de lots séparés, il faut néanmoins prendre en compte les frais importants qui vous attendent pour entretenir l’immeuble. Ravaler une façade ou refaire la toiture avec ses propres deniers, c’est autre chose que de partager les coûts avec des copropriétaires ! Cela suppose de disposer à tout instant d’un fonds de trésorerie conséquent.
• La gestion d’un immeuble est complexe, étant donné le nombre de lots et de locataires. Le concours d’une agence de gestion locative est donc plus que souhaitable… à moins que vous ayez tout votre temps libre pour vous en occuper vous-même !
• Ce type de bien immobilier est difficile à revendre. Sur ce marché restreint, les acheteurs ne sont pas non plus très nombreux. Résultat : vous pourriez avoir des difficultés à revendre l’immeuble d’un bloc… Quant à la vente à la découpe, elle impliquera des démarches lourdes et complexes.
• Ce type d’investissement manque de diversité. Si vous avez un peu étudié la question des placements financiers, vous savez que la règle d’or des experts tient en un mot : diversification. Or en faisant le choix d’investir dans un immeuble de rapport, vous mettez tous vos œufs dans le même panier. C’est un risque à prendre : si l’immeuble perd de sa valeur, vous n’aurez aucun autre placement pour compenser.

Comment garantir la réussite d’un investissement dans un immeuble de rapport ?

En somme, s’il est intéressant à plusieurs égards d’investir dans un immeuble de rapport, ce type de placement doit faire l’objet d’un soin tout particulier. En mettant de côté les problématiques liées à la mise en location (suivez nos conseils pour louer sans risques), voici les paramètres à prendre en compte pour garantir la réussite de votre investissement immobilier.

• Focalisez-vous sur l’emplacement de l’immeuble. C’est vrai de n’importe quel investissement locatif (du studio à la maison), mais encore plus pour un bâtiment entier, car vous aurez à trouver plusieurs locataires. Il en va donc de la rentabilité de votre projet. Alors, posez-vous toujours les questions suivantes : la situation géographique est-elle propice ? Vais-je pouvoir louer l’ensemble des appartements ? Les locaux commerciaux (lorsqu’ils existent) trouveront-ils preneur ? Ne négligez rien : un immeuble de rapport dont tous les appartements sont loués, mais dont le local du rez-de-chaussée reste vide durant des mois, risque de vous faire perdre de l’argent.
• Choisissez un immeuble dont des lots sont déjà loués. Une bonne proportion étant de l’ordre de 30 à 50 % au moins. L’intérêt ? Vous pourrez d’emblée compter sur des rentrées d’argent, et ces loyers existants faciliteront votre calcul de rentabilité. En outre, c’est une sécurité supplémentaire au moment de trouver un financement.
• Investissez par le biais d’une SCI (société civile immobilière) soumise à l’impôt sur les sociétés. Le fait de passer par une personne morale vous permet de développer votre capital tout en limitant l’impact fiscal sur votre patrimoine personnel, et de réinvestir les bénéfices sans en passer par l’imposition personnelle.
• Entourez-vous de spécialistes pour mener à bien votre projet d’investir dans un immeuble de rapport: agence immobilière pour la recherche du bien, courtier pour dénicher les meilleures conditions d’emprunt, artisans pour les travaux de rénovation et d’aménagement, architectes pour la modification des plans, etc.
• Diversifiez vos placements. Évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier : si vous achetez un immeuble de rapport, veillez à avoir d’autres placements en complément.

Investir dans un immeuble de rapport, c’est une belle opportunité à saisir et la promesse d’une excellente rentabilité – à condition de bien sélectionner l’emplacement. Néanmoins, c’est aussi un projet complexe et lourd, qui nécessite un investissement initial conséquent : c’est pourquoi vous devez vous entourer de professionnels aguerris.