Vous avez réalisé un investissement locatif, ou bien vous venez d’hériter de l’appartement de mamie ? Vous envisagez de vous lancer dans l’aventure locative ? Attention, cela ne s’improvise pas ! Depuis le choix du type de location jusqu’à l’entrée de l’occupant dans les lieux, le processus visant à louer un bien immobilier est parsemé d’étapes plus importantes (et plus risquées) les unes que les autres. Suivez le guide !
Le choix du type de location
En matière de « mode de location », vous avez l’embarras du choix. Location vide ou meublée, longue durée ou location saisonnière, bail classique ou écourté (contrat étudiant, bail mobilité)… Chacune de ces possibilités revêt des avantages et des inconvénients. Il s’agit donc d’opter pour la solution adaptée à votre projet locatif. Commencez par définir les contours de ce dernier : pourquoi louer un bien immobilier ? Pour rembourser un crédit ? (Auquel cas, c’est surtout la rentabilité que vous recherchez.) Pour vous constituer un patrimoine ? (La rentabilité est importante, mais vous voulez avant tout couvrir vos mensualités de crédit avec les loyers.) Pour défiscaliser dans le cadre de la loi Pinel ? (Vous devez louer vide un bien acheté neuf dans certaines zones seulement.) Pour reprendre possession du logement plus tard ? (Vous devez, avant même de louer votre bien immobilier, réfléchir à la durée de location idéale.)
Le montant du loyer
Forcément, pour louer un bien immobilier, il faut d’abord fixer un loyer. Même si vous êtes libre de définir un montant dans la plupart des cas (sauf dans les villes où le marché est « tendu » et justifie des mesures d’encadrement ou de plafonnement), vous devez trouver un équilibre entre l’état du marché et vos propres besoins en matière de rentabilité locative. L’idée, c’est de ne pas effrayer les candidats à la location avec un loyer trop élevé, de garder un locataire quand vous en avez un, et d’éviter au maximum les périodes de vacance locative. Ce loyer pourra ensuite être révisé en cours de bail, sous conditions. Il faut savoir également qu’il dépend du type de location : le loyer est plus élevé pour un meublé, et fixé par nuitée ou semaine dans le cadre d’une location saisonnière.
La réalisation des diagnostics techniques de location
Les diagnostics immobiliers ne sont pas réservés à la vente. Tout propriétaire bailleur doit également en fournir un certain nombre à son (futur) locataire – donc avant la signature du bail. En particulier : un DPE (diagnostic de performance énergétique), un ERP (état des risques et pollutions), un diagnostic loi Boutin (mesurant la superficie habitable dans le logement), des diagnostics relatifs aux parties communes s’il s’agit d’un bien en copropriété (fournis par le syndic), et d’autres seulement obligatoires en fonction des cas de figure (Crep, amiante, termites, état des installations d’électricité et de gaz). Tous les détails dans cet article.
La rédaction (et la publication) d’une annonce
Avant de louer un bien immobilier, il faut communiquer sur la mise à disposition dudit bien. La rédaction et la publication d’une annonce sont donc des préalables essentiels. Le descriptif doit mentionner les informations indispensables, telles que l’emplacement du logement, ses caractéristiques (surface, nombre de pièces), le montant du loyer et des charges, et le résultat du DPE. L’annonce elle-même doit être illustrée par des visuels de qualité et séduisants. Quant à la diffusion, elle doit se faire sur un maximum de plateformes jouissant d’une popularité suffisante pour vous assurer une visibilité optimale. Vous n’aurez plus, ensuite, qu’à organiser des visites et choisir la personne à laquelle vous allez louer votre bien immobilier.
La sélection du locataire
La réussite de votre projet locatif repose en grande partie sur le choix de votre(vos) locataire(s). L’idéal étant de faire en sorte de tomber sur un « bon » occupant, à savoir : quelqu’un qui paye ses loyers en temps et en heure, qui ne dégrade pas le logement et, plus globalement, qui respecte ses obligations. Pour trouver la bonne personne et ainsi louer votre bien immobilier en toute sérénité, vous devez prêter attention, pour chaque candidat, à sa situation personnelle, à sa solvabilité, et aux garanties offertes (notamment un garant). Cela, en exigeant de chacun qu’il vous présente un dossier de location en bonne et due forme le jour de la visite. Sans pour autant négliger la qualité de la relation, ainsi que votre feeling : mieux vaut donner sa chance à un candidat moins argenté mais qui vous plaît, plutôt que de donner la priorité à une personne solvable qui vous ne inspire pas confiance.
L’établissement des documents de location
Afin de louer un bien immobilier en toute légalité (et en toute sécurité), il est indispensable d’établir deux documents : le bail de location d’une part, rédigé dans le respect des obligations prévues par la loi du 6 juillet 1989, et auquel sont annexés les documents incontournables comme les diagnostics techniques ; et l’état des lieux d’entrée d’autre part, qui décrit l’état du logement et permet d’évaluer d’éventuelles dégradations en fin de contrat. Ces deux documents précèdent la remise des clés au(x) locataire(s).
Le choix de la meilleure solution pour louer un bien immobilier et le gérer au quotidien
À un moment ou un autre du processus, vous devez vous poser la question de la prise en charge de votre location. Allez-vous gérer seul ? Ou confier cette tâche à un professionnel ? Louer un bien immobilier n’est pas une mission de tout repos : elle nécessite d’y consacrer du temps et de l’énergie, sans même parler des connaissances indispensables à mobiliser d’un point de vue juridique et administratif – ne serait-ce que pour la rédaction du bail. Le recours aux services d’une agence spécialisée dans la gestion locative est donc une option à considérer sérieusement.
Les étapes nécessaires à la mise en location d’un bien immobilier doivent être rigoureusement suivies, surtout quand il s’agit d’une première fois. Compte tenu de la complexité de certaines démarches et des risques encourus (notamment les fameux impayés de loyer), l’option de la gestion locative professionnelle doit être envisagée.
