En tant que placement, l’immobilier a la cote. Et pour cause : un bien immobilier est une « valeur refuge » par excellence, dont le prix ne fera (probablement) que grimper avec le temps, et qui, dans l’intervalle, peut générer des revenus locatifs conséquents. Il est donc logique (et pertinent) de se lancer dans un investissement immobilier locatif lorsqu’on cherche à placer ses économies. Cependant, un tel projet s’avère bien moins simple qu’il n’en a l’air au premier abord : il y a de nombreux pièges à éviter absolument si vous voulez tirer parti de votre bien locatif et garantir sa rentabilité. Quelles sont ces erreurs ?
Erreur n°1 : Se lancer dans un investissement immobilier locatif sans préparation
On ne naît pas investisseur immobilier, on le devient. Qu’il s’agisse de votre premier essai dans la pierre ou de votre cinquième investissement, cela reste vrai : il est indispensable de préparer un tel projet avec un soin infini. Vous devez, dans l’ordre : vous informer convenablement quant au marché immobilier dans la zone géographique envisagée, vous intéresser aux particularités locales, vous renseigner au sujet des leviers fiscaux pertinents, et évaluer avec rigueur votre budget d’achat (en tenant compte des revenus potentiels que vous pourrez tirer du bien locatif). Vous devez aussi définir clairement les objectifs de votre projet d’investissement immobilier locatif, selon que vous ambitionnez d’en tirer un revenu complémentaire à long terme (par exemple, pour préparer votre retraite), de vous constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants, ou de revendre le bien après un certain nombre d’années afin de réaliser une plus-value.
Erreur n°2 : Vouloir à tout prix bénéficier d’un avantage fiscal
De nombreux dispositifs permettent d’obtenir un avantage fiscal significatif en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un bien immobilier. C’est le cas du Pinel (jusqu’au 31 décembre 2024), du Denormandie, ou encore du Malraux – autant de leviers fiscalement intéressants. Mais attention : ce n’est pas un passage obligé ! Sauf si votre objectif premier est de réduire vos impôts, vous ne devriez pas chercher à tout prix à entrer dans le champ d’un dispositif fiscal immobilier, en raison des lourdes contraintes qui l’accompagnent. Prenez la loi Pinel, par exemple : l’offre de base est certes alléchante (une réduction d’impôt directe proportionnelle à un pourcentage du prix d’achat), mais elle suppose d’adapter le loyer aux plafonds imposés par la loi, ce qui tend à limiter l’effet de levier du crédit. Autre problème : les programmes neufs prévoient un certain nombre de « biens Pinel » qui, une fois l’immeuble achevé, seront tous proposés à la location en même temps… Enfin, il faut penser à la revente : délesté de son avantage fiscal, le bien sera-t-il toujours aussi attractif pour les acheteurs potentiels ?
Dans beaucoup de cas, en effet, un projet d’investissement immobilier locatif a tout intérêt à ignorer les sirènes fiscales associées à des dispositifs qui ont surtout pour but de favoriser la construction ou la mise en œuvre de travaux importants. Aussi, pensez au fait qu’il existe d’autres leviers fiscaux bien plus bénéfiques, mais moins connus, comme le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs au régime micro-BIC, voire de supprimer l’impôt en totalité au régime réel en utilisant le déficit foncier et l’amortissement.
Erreur n°3 : Se laisser dominer par ses émotions au moment de faire un choix
Lors de vos recherches, vous aurez (sans doute) tendance à penser « comme un occupant » plutôt que « comme un propriétaire bailleur ». Autrement dit, vous risquez de cibler des biens immobiliers qui vous plaisent, au lieu de privilégier des propriétés susceptibles d’attirer les locataires – et c’est une erreur majeure à ne surtout pas commettre. En effet, gardez à l’esprit que vous n’allez pas vivre dans le bien, et qu’il s’agit purement d’un investissement immobilier locatif dont le but est d’être rentable. Peu importe, donc, qu’il ne dispose pas d’un parking tant qu’il est situé en centre-ville et à proximité d’un arrêt de bus ou d’un métro. Peu importe que la cuisine ne soit pas parfaite, ou qu’il n’y ait pas un bureau en plus des deux chambres. Seuls comptent les critères des locataires potentiels. Cela signifie qu’il faut bien étudier le marché afin de déterminer ce que veulent les occupants dans cette zone en particulier.
Erreur n°4 : Mal préparer le financement de son investissement locatif
La question du financement est au cœur d’un projet d’investissement immobilier locatif. Littéralement, puisqu’il s’agira certainement de rembourser un crédit grâce aux loyers que vous allez toucher une fois le logement occupé. Il est donc nécessaire de préparer avec soin votre plan de financement, en tenant compte de tous les paramètres : votre capacité d’emprunt, bien entendu, mais aussi la solidité du projet locatif, le montant potentiel du loyer que vous pourrez fixer, la durée minimale de location à respecter si vous actionnez un levier fiscal, etc. Autre critère essentiel : le prix du bien à l’achat, qui doit être raisonnable dans l’absolu, et cohérent par rapport au marché (pour cette raison, il est parfois préférable de ne pas regarder du côté du neuf, souvent beaucoup plus cher que l’ancien à caractéristiques équivalentes). Enfin, dans la mesure du possible, limitez votre apport personnel à la portion congrue, soit les 10 % exigés par les banques pour couvrir les frais de notaire : mieux vaut emprunter plutôt que d’utiliser vos fonds propres, et bénéficier au maximum de l’effet de levier du crédit.
Erreur n°5 : Ignorer la question de la rentabilité locative
Lorsqu’on achète un bien immobilier dans le cadre d’un investissement, on se donne pour priorité de garantir sa rentabilité. C’est la condition sine qua non pour qu’un tel projet soit réussi. Malheureusement, c’est aussi une dimension trop souvent mise de côté par les candidats bailleurs, qui se focalisent surtout sur des questions techniques relatives au bien lui-même. Or, la première question à se poser pour réaliser un investissement immobilier locatif, c’est : « Ce bien sera-t-il rentable ? » Autrement dit, les loyers que vous allez en tirer vous permettront-ils de couvrir vos charges (détention du logement, entretien, mensualités du crédit, impôts locaux), voire de générer un bénéfice chaque année ? C’est pourquoi la situation géographique est cruciale, car la rentabilité d’un bien dépend avant tout de la demande locative dans la zone ciblée : s’il n’y a pas de locataires et que le logement reste vide, la rentabilité disparaît. Il faut aussi songer à la revente du bien, et à la nécessité de prouver au futur acquéreur que cette propriété a effectivement généré des revenus.
Erreur n°6 : Vouloir s’occuper seul(e) de la gestion locative du bien
Terminons cette liste avec l’erreur la plus couramment commise par les investisseurs débutants : l’idée que la gestion d’un bien locatif est simple et qu’ils pourront s’en occuper eux-mêmes, sans rien y connaître. Il faut comprendre que la gestion locative est une activité qui ne s’improvise pas, et que c’est loin d’être une pratique aisée. Même en mettant de côté la complexité fiscale de la déclaration des revenus locatifs (demandez-vous, par exemple, quelles charges peuvent être déduites des recettes au régime réel… et vous allez vous arracher les cheveux !), vous devez trouver des locataires, répondre présent au moindre problème lié au logement, effectuer les travaux et les réparations nécessaires, collecter les loyers, payer les charges de copropriété, gérer la partie administrative (notamment l’établissement et la signature du bail)… Le tout en ayant une connaissance pointue de la réglementation. Le mieux est donc de confier cette tâche à des professionnels de la gestion des biens locatifs, et de vous focaliser uniquement sur la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, n’importe laquelle de ces six erreurs peut avoir un impact majeur sur votre projet. Prenez soin de bien les étudier et de prendre les précautions qui s’imposent avant de vous lancer dans l’aventure !
