Connaissez-vous l’effet de levier en immobilier ? Cette notion financière gagne à être connue des investisseurs particuliers, dans la mesure où elle donne la clé permettant de se constituer un patrimoine… grâce à l’argent de la banque ! En passant par le crédit, en effet, vous pourrez accroître votre capital à long terme et booster la rentabilité de votre investissement locatif. Alors, qu’est-ce que l’effet de levier et pourquoi l’utiliser ? Dans cet article, on vous dit tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?
Lorsqu’on parle du financement d’un bien immobilier locatif, on distingue seulement deux manières de procéder : on peut puiser dans son épargne propre, ou emprunter la somme nécessaire auprès d’une banque – donc par le biais d’un crédit.
A priori, la première option semble la plus intéressante. Si vous disposez des fonds vous permettant de ne pas emprunter d’argent, vous pourrez acquérir un bien immobilier comptant et toucher immédiatement des revenus locatifs. Le rêve ? Pas tout à fait. Car l’avantage de l’achat comptant est illusoire. Souscrire un prêt immobilier permet d’actionner l’effet de levier qui allège les charges et contribue à augmenter la rentabilité du projet locatif.
Concrètement, l’effet de levier immobilier renvoie à l’utilisation de l’endettement pour optimiser sa capacité d’investissement. Le principe est simple : s’endetter à court terme pour augmenter son capital à long terme, dès lors que le coût de l’emprunt est inférieur au rendement généré.
Dans le détail :
- Vous empruntez une somme d’argent à la banque, afin de réaliser un investissement immobilier (en fonction de votre capacité d’emprunt et de la viabilité du projet).
- Chaque mois, vous remboursez la mensualité à l’aide du loyer perçu.
- À condition que le rendement soit plus élevé que le coût du crédit, vous générez un revenu ET vous disposerez (en fin de prêt) d’un patrimoine bâti avec un faible effort de financement.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles des revenus locatifs au régime réel d’imposition. Vous pouvez donc utiliser votre crédit pour réduire votre bénéfice imposable.
Comment utiliser l’effet de levier efficacement ?
Bien entendu, l’effet de levier en immobilier ne peut pas être utilisé n’importe comment. La moindre erreur serait susceptible de remettre en cause la viabilité de votre projet locatif. Il faut donc bien comprendre son fonctionnement.
Imaginons un bien immobilier à 300 000 €, financé par l’emprunt. Sur cette somme, vous versez 30 000 € d’apport personnel. Le ratio de l’effet de levier est alors de (300 000 / 30 000) = 10. Avec un rendement locatif de 6 %, vous apport vous permet de générer un rendement de 60 %. Après plusieurs mois à rembourser vos fonds propres, le bien acquis sera ensuite autofinancé, car payé par le biais des loyers encaissés… alors qu’avec un achat comptant, il aurait fallu près de 25 ans pour récupérer les fonds.
Dans certaines conditions, il est même possible d’emprunter sans apport – à condition de présenter un dossier en béton armé, avec une situation professionnelle et patrimoniale d’une stabilité indiscutable. De cette manière, le logement est autofinancé dans sa totalité.
Mais attention, tout n’est pas rose avec l’effet de levier en immobilier. Plus les taux d’intérêt sont élevés, et moins cet effet est intéressant : car la mensualité augmente et l’apport personnel exigé peut être plus important. De plus, vous ne contrôlez pas l’évolution du marché, donc la valeur future du bien acquis.
Il est donc essentiel, pour profiter pleinement de l’effet de levier, de préparer avec beaucoup de soin votre projet d’investissement :
- En étudiant consciencieusement le marché en amont, afin de choisir le bien immobilier pertinent, dont la valeur est susceptible d’augmenter et dont le loyer restera stable (au minimum).
- En comparant les offres de prêt pour trouver les taux d’intérêt les plus intéressants, car l’effet de levier repose en grande partie sur ce paramètre.
L’effet de levier constitue un excellent moyen pour bâtir un patrimoine immobilier financé en grande partie par le crédit. Mais avant de vous lancer dans votre projet d’investissement, prenez conseil auprès de professionnels aguerris qui sauront vous guider dans l’utilisation pertinente de l’effet de levier immobilier !
