En matière de location saisonnière, Airbnb est clairement the place to be pour les propriétaires. La plateforme, qui compte plus de 7 millions de logements dans le monde, est présente dans quelque 65 000 villes et 190 pays. Pour les bailleurs (les « hôtes » dans le jargon du site), elle cumule les avantages : taux d’occupation élevé, simplicité d’utilisation, garantie casse/dommages… Pour autant, tirer profit de la plateforme suppose d’en maîtriser le fonctionnement et les subtilités. C’est pourquoi nous avons créé ce guide pratique pour louer sur Airbnb !
Louer sur Airbnb : les étapes préparatoires
Airbnb est une plateforme de location touristique. Il s’agit d’un intermédiaire entre les propriétaires et les voyageurs, qui facilite les relations entre les deux parties et offre à chacun des garanties spécifiques.
Comme pour toute forme de location, il faut suivre un certain nombre d’étapes préparatoires. À commencer par l’inscription sur la plateforme pour accéder à l’espace dédié aux propriétaires. Une fois que c’est fait, vous pouvez créer votre annonce :
- Choix du type de logement (entier/chambre privée).
- Rédaction du titre et du descriptif.
- Traduction de l’annonce dans plusieurs langues (au moins en anglais pour toucher les voyageurs internationaux).
- Indication des équipements dont dispose le logement (il suffit de cocher les cases proposées).
- Localisation précise du logement.
- Précision du nombre de personnes que le logement peut accueillir (en fonction du nombre de couchages).
- Détail des conditions de réservation, de location et d’annulation.
Bien entendu, il est nécessaire de fixer un tarif – sinon, pourquoi louer sur Airbnb ? Le tarif est appliqué par nuitée passée dans le logement. Au moment de la création de votre annonce, Airbnb vous suggère des prix basés sur la description que vous avez faite de l’habitation et sur les tendances du marché locatif local. Vous pouvez suivre ces suggestions ou fixer votre propre prix, sachant que celui-ci va fortement influer sur l’attractivité de votre annonce. Il est donc recommandé de comparer les prix des logements similaires dans la même zone.
Louer en Airbnb : la gestion de l’annonce, la commission et les commentaires
Une fois votre annonce en ligne, vous devez gérer vos réservations. Ce qui revient à…
- Gérer les disponibilités sur un calendrier ad hoc (vous pouvez préciser des plages pendant lesquelles vous ne souhaitez pas louer sur Airbnb).
- Communiquer avec les voyageurs qui envisagent de réserver, en répondant à leurs questions et en pré-approuvant leur réservation, le tout via la messagerie interne.
- Actionner les leviers tarifaires en fonction des situations, par exemple pour ajouter des frais de ménage, majorer le prix par nuitée pour chaque voyageur supplémentaire, ou encore proposer une réduction pour une location de plusieurs nuits.
En contrepartie du service rendu, la plateforme prend une commission sur chaque réservation, à hauteur de 3 % du tarif appliqué.
Lorsqu’un séjour est terminé, les voyageurs sont invités à laisser un commentaire, et une note est automatiquement attribuée à l’hôte. Plusieurs critères sont pris en compte pour définir cette note :
- La propreté du logement.
- La précision de l’annonce par rapport à la réalité du logement.
- La qualité de la communication avec l’hôte.
- La qualité de l’accueil des voyageurs.
- L’emplacement du logement.
- Le rapport qualité-prix.
Inutile de préciser que pour louer sur Airbnb avec efficacité, il est préférable d’afficher de bons commentaires et d’obtenir la note la plus élevée possible. La plateforme donne également la possibilité aux hôtes de poster un commentaire sur le profil des voyageurs, et de répondre à des commentaires (positifs ou négatifs). De bonnes statistiques – note moyenne supérieure à 4,8/5, taux de réponse d’au moins 90 %, un minimum de 10 locations dans l’année, pas d’annulations sauf cas de force majeure – permet d’atteindre le niveau de « super hôte », une distinction qui améliore le référencement de l’annonce.
Louer par Airbnb : les garanties
Bien entendu, louer sur Airbnb n’est pas sans risque : un hôte n’est pas à l’abri d’un voyageur qui dégrade le logement ou repart avec des objets qui ne lui appartiennent pas.
Airbnb propose une garantie « hôte » de base, applicable à toutes les locations, offrant une protection allant jusqu’à 800 000 € en cas de dégradations. Mais cette assurance est loin d’être parfaite : elle ne couvre ni les escroqueries, ni le vol de bijoux ou d’œuvres d’art, ni les dommages causés à un animal de compagnie – et les restrictions sont nombreuses.
La plateforme offre la possibilité d’ajouter une caution, qui consiste en une simple pré-approbation sur la carte bancaire du voyageur. Mais elle n’a pas beaucoup d’intérêt, eu égard au fait qu’elle couvre les mêmes situations que la garantie Airbnb et qu’elle peut dissuader les voyageurs de louer.
Les astuces pour louer sur Airbnb plus efficacement
Louer sur Airbnb suppose de tenir compte de la forte concurrentialité qui existe entre les logements situés dans une même zone. Le succès de la plateforme aidant, le nombre d’annonces a en effet explosé – et ne cesse de grandir. Il est donc indispensable de sortir du lot, en appliquant ces quelques astuces :
- Optimisez votre annonce pour donner envie aux internautes de cliquer dessus. Plus le taux de clics est élevé, plus l’annonce est mise en avant par l’algorithme de classement.
- Proposez un logement confortable, possédant une personnalité propre. N’hésitez pas à le décorer pour le rendre plus « cosy » : c’est là-dessus que Airbnb se distingue d’un service hôtelier classique.
- Pensez « meublé de tourisme »: les locataires s’attendent à trouver des équipements de base, comme une machine à café ou un sèche-cheveux. Il faut non seulement les proposer, mais aussi aller au-delà, en mettant à disposition des éléments de confort qui distinguent votre logement des autres.
Les difficultés auxquelles vous devez vous attendre pour louer en Airbnb
Tout n’est pas rose quand on souhaite louer sur Airbnb. Comme indiqué plus haut, la plateforme est un intermédiaire : elle pilote la mise en relation entre les parties, mais elle laisse aux hôtes le soin de gérer leur logement au quotidien.
Cela implique plusieurs choses :
- Des allers et retours fréquents entre votre habitation et votre logement en location, afin de gérer le turnover des voyageurs (qui restent souvent pour une ou deux nuitées seulement).
- La nécessité de vous occuper du check-in et du check-out.
- L’obligation de faire le ménage entre chaque réservation, et de changer le linge de maison ainsi que les serviettes de bain.
- La gestion quotidienne des réservations en ligne : réponses aux demandes, organisation du calendrier, gestion des annulations, etc.
Bien sûr, il existe des solutions pour gérer tout cela à distance, comme les boîtes à clés (le voyageur entre un code pour accéder aux clés du logement) et les services de conciergerie qui prennent en charge une partie des tâches. Mais ce sont des solutions loin d’être idéales pour louer sur Airbnb dans de bonnes conditions. Par exemple, personne n’est présent physiquement pour le check-out, ce qui rend impossible la vérification du logement en fin de séjour.
Louer sur Airbnb offre de nombreux avantages, mais c’est aussi une responsabilité pleine et entière, chronophage et potentiellement anxiogène. Pour bien gérer sa location saisonnière au quotidien et prévenir les risques afférents, il existe une alternative : confier cette tâche à une agence spécialisée dans la gestion locative.
