Une location longue durée est encadrée par un contrat locatif. Celui-ci organise la relation entre le propriétaire du logement et son locataire, et fixe les droits et devoirs de chacun pour toute la durée de l’occupation du bien immobilier. C’est la clé pour que la location se déroule sans heurts ! Mais quelles sont les obligations du bailleur, précisément ? et celles du locataire ? Comment sont distribuées les responsabilités entre les deux parties ? C’est ce que nous allons tâcher de démêler.
Les obligations du bailleur et du locataire : avant la mise en location
La liste des obligations du bailleur démarre bien avant la mise en location du logement, alors que les devoirs du locataire commencent lorsqu’il se présente comme candidat.
Du côté du propriétaire. Tout logement proposé à la location doit respecter des règles de décence telles que décrites dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent. C’est donc l’une des principales obligations du bailleur : veiller à ce que le logement dispose du confort minimum, qu’il soit conforme à un usage d’habitation, et qu’il ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité physique du locataire. Plus de détails sur cette page. (Notez que, dans certains départements, le règlement sanitaire est plus strict que le texte de loi : il est nécessaire de le consulter.)
Le montant du loyer doit être fixé conformément au cadre légal qui s’impose en fonction de la zone géographique : encadrement ou plafonnement pour les zones tendues. En dehors de ces zones, la fixation du loyer par le propriétaire est libre, mais doit s’encadrer dans les limites du marché.
Une fois le locataire choisi, les obligations du bailleur lui imposent de rédiger un bail en bonne et due forme et d’y annexer un certain nombre de documents (à découvrir ici), puis de réaliser un état des lieux d’entrée.
Du côté du locataire. Le candidat à la location est dans l’obligation de remettre au propriétaire dont il visite le logement un dossier contenant des pièces authentiques. Autrement dit : il est interdit d’établir des faux (par exemple, des fiches de paie trafiquées pour répondre aux attentes du bailleur) sous peine de sanction. Si sa candidature est retenue, il doit verser le dépôt de garantie lors de la signature du bail ou au moment de son entrée dans les lieux. Il doit aussi souscrire une assurance habitation comprenant a minima une garantie contre les risques locatifs.
Les obligations du bailleur et du locataire en cours de bail
En cours de bail, les obligations du bailleur et de son locataire se focalisent autour de l’occupation paisible et raisonnée du logement.
Du côté du propriétaire. Le bailleur doit garantir à son locataire la jouissance paisible des lieux. Concrètement, il ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’accord de son occupant, ni lui imposer des travaux qui ne seraient pas nécessaires, ni s’opposer à ses aménagements dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation du logement. Il doit également faire respecter les règles de bon voisinage, dans un sens comme dans l’autre – en exigeant de son locataire qu’il cesse de faire du bruit, ou, à l’inverse, en le protégeant contre les nuisances sonores dues aux autres habitants.
Les obligations du bailleur concernent aussi l’entretien du logement. Il lui faut prendre en charge les gros travaux et le remplacement des équipements défaillants, les problèmes de conformité, et les urgences (dégât des eaux, danger sanitaire…). Enfin, il doit remettre des quittances de loyer au locataire qui les demande.
Du côté du locataire. L’occupant du logement s’engage à verser le loyer et les charges à la date convenue dans le bail, à respecter le voisinage, à prendre en charge l’entretien courant du logement, à conserver sa destination (usage d’habitation uniquement) et à ne pas effectuer des travaux de transformation sans l’accord du propriétaire. Chaque année, il doit fournir au bailleur une attestation d’assurance habitation valide.
Les obligations du bailleur et du locataire en fin de contrat locatif
L’heure du départ a sonné pour le locataire, qui vient de donner son préavis. Mais les obligations du bailleur se poursuivent, du moins jusqu’à ce que toute situation pendante entre l’occupant et lui soit réglée. Le propriétaire doit ainsi restituer le dépôt de garantie, justifier des sommes retenues (le cas échéant), et régulariser les charges provisionnelles en fin d’année (en reversant le trop-perçu ou en collectant ce qu’il manque).
De son côté, le locataire doit continuer à payer le loyer même une fois le préavis donné, accepter que le propriétaire organise des visites en vue de la relocation du logement ou de sa mise en vente, et rendre les lieux en bon état d’entretien et de réparation.
Le cas particulier de la location saisonnière
Dans le cadre d’une location saisonnière, les obligations du bailleur changent quelque peu. Pour louer en courte durée, le propriétaire doit…
- Proposer un logement entièrement meublé et équipé.
- Proposer un logement en bon état d’usage et de réparation.
- Garantir la jouissance paisible des lieux.
- Déclarer sa location en mairie (en fonction de la zone géographique) et, dans certains cas, obtenir une autorisation préalable.
- Payer la taxe de séjour dans les communes qui l’appliquent.
- Respecter la durée maximale de location : 4 mois pour une résidence principale.
- Remettre un ERP au locataire.
- Établir un bail écrit (sauf s’il passe par une plateforme de location comme AirBnb).
- Fournir un descriptif du logement et de son environnement.
- Faire un état des lieux.
- Restituer la caution une fois la location terminée.
- Déclarer ses revenus locatifs aux impôts.
La liste des obligations du bailleur est longue. Celle des obligations du locataire l’est presque autant. Non seulement il est indispensable de connaître les droits et les devoirs de chacune des parties, mais il faut également savoir comment les faire appliquer si le besoin s’en fait sentir. En ce sens, l’accompagnement par une agence spécialisée dans la gestion locative n’est pas un luxe inutile !
