La location saisonnière fait rêver plus d’un propriétaire bailleur : rentabilité élevée dans les grandes villes, régime fiscal avantageux, possibilité de profiter du logement quand il n’est pas occupé… Pour autant, on oublie un peu trop vite que la gestion d’une location saisonnière implique aussi des contraintes et représente des risques. Voilà pourquoi nous avons dressé une liste de conseils pour vous aider à bien gérer ce type de location !
Prenez connaissance des règles relatives à la gestion d’une location saisonnière
La gestion de location saisonnière n’est pas aussi simple, administrativement parlant, que la location « classique » de longue durée. Afin de prémunir les grandes agglomérations contre la saturation du parc immobilier due à la hausse exponentielle du nombre de logements proposés à la location de courte durée, l’État, les collectivités et les copropriétés ont édicté un certain nombre de règles :
- Déclaration obligatoire en mairie pour les locations saisonnières dont la durée cumulée est supérieure à 4 mois.
- Obligations supplémentaires à respecter et taxes de séjour à verser dans certaines communes (comme c’est le cas pour une location saisonnière à Paris).
- Obligation de consulter le règlement de copropriété pour vérifier que cette pratique est autorisée dans l’immeuble (ce n’est pas rare, loin de là).
Toute infraction à ces règles vous mettrait de fait hors-la-loi et transformerait votre gestion de location saisonnière en cauchemar légal et fiscal !
Publiez une annonce complète
Comme pour une location classique, votre gestion de location saisonnière commence par la publication d’une annonce complète sur les supports adaptés (portails d’annonces, plateformes de location touristique, etc.). Elle doit indiquer l’emplacement du logement, ses caractéristiques principales, les prestations proposées… Mais aussi mettre en avant les points spécifiques qui intéressent vos cibles, notamment la proximité des lieux d’intérêt touristique.
Sur les plateformes comme AirBnb, vous devez compléter votre annonce en cochant des cases sur une liste d’équipements : télévision, machine à laver, vaisselle, linge de maison, etc.
Enfin, vous devez énoncer clairement les conditions de location : tarif par nuitée, mode de règlement privilégié, règlement intérieur, conditions d’annulation… Contrairement à ce qu’il se passe pour une location longue durée, vous êtes en droit d’imposer des règles de vie à vos locataires temporaires, par exemple : « Pas de fêtes », « Pas d’animaux de compagnie », etc.
Faites-vous payer en avance
Dans le cadre de votre gestion de location saisonnière, vous n’allez pas toucher un loyer mensuel mais un tarif fixé par nuitée, par exemple 50 €/nuit pour 5 nuits = 250 € pour la durée du séjour + les charges diverses pour le locataire (frais de ménage, commission de l’intermédiaire…). Vous avez le choix du calendrier de paiement, mais il est recommandé d’opter pour le paiement en avance – que ce soit au moment de la réservation ou au premier jour du séjour.
La plupart des plateformes de location touristique pratiquent le versement du loyer en amont de l’arrivée sur les lieux. C’est ce qu’il se passera si vous louez sur AirBnb, par exemple.
Limitez le nombre d’occupants dans le logement
Le coût d’une nuitée en location saisonnière est fixé proportionnellement au nombre d’occupants, de sorte que votre revenu sera plus élevé si vous louez à un couple ou à un groupe d’amis que si vous accueillez une personne seule. Forcément, il est tentant de vouloir caser un maximum de locataires dans un même logement ! D’autant que les règles sont simples : vous pouvez proposer un bien immobilier à autant de personnes qu’il y a de places pour dormir (y compris sur un canapé-lit).
Toutefois, pour le bien de votre projet de gestion de location saisonnière, nous vous conseillons de limiter le nombre d’occupants. Plus de locataires, c’est plus de sous ; mais c’est aussi un risque accru de dégradations (qui finiront par vous revenir plus cher en entretien et en travaux) et de troubles du voisinage (ce qui pourrait lasser vos voisins et les pousser à faire interdire cette pratique).
C’est précisément parce que les désagréments générés par les locataires de passage sont de notoriété publique que les copropriétés prennent désormais les devants en limitant de plus en plus cette pratique. Vous avez donc tout intérêt à contrôler l’occupation de votre logement et à vous assurer qu’il n’en sortira pas de nuisances, ni pour vous, ni pour les habitants alentour.
Prenez des garanties pour bien gérer votre location saisonnière
Les plateformes de location touristique offrent des garanties aux propriétaires bailleurs, en les soulageant notamment de la nécessité de rédiger un contrat de location pour quelques nuitées. Mais si vous souhaitez prendre en charge la gestion de votre location saisonnière par vos propres moyens, mieux vaut prendre les devants et établir un bail en bonne et due forme, puis le faire signer par les locataires le jour de l’entrée dans le logement, quelle que soit la durée de leur séjour.
Pour ce qui est des assurances, sachez que les garanties offertes par les intermédiaires de location sont très limitées et fort restrictives. Il est donc nécessaire de bien lire leurs conditions d’application et, au besoin, de contracter une assurance propriétaire non occupant en supplément. Il faut comprendre que la location saisonnière présente bien plus de risques de dégradations que la location longue durée : les locataires n’étant là que pour quelques nuits, ils sont généralement bien moins respectueux de l’état du logement.
Prenez garde aux conditions d’annulation
On parle de « gestion de location saisonnière » parce que les locataires sont le plus souvent des touristes ou des gens de passage, bref, des personnes qui ne vivent pas dans les parages du logement. Ce qui veut dire, concrètement, qu’ils sont tributaires des transports (bus, train, avion) ou de leur voiture pour arriver jusqu’à votre adresse, mais aussi des aléas du quotidien : conditions météo difficiles qui empêchent de voyager, pandémie qui bloque les avions au sol… La conséquence, ce sont des annulations non désirées, parfois de dernière minute.
Mieux vaut protéger ses arrières et vérifier les conditions d’annulation prévues par la plateforme de location, ou imposer les siennes propres dans le cadre d’une location de gré à gré. Par exemple, en prévoyant le versement d’une indemnité si votre locataire annule moins de X jours avant la date prévue pour l’entrée dans les lieux.
Confiez votre gestion de location saisonnière à une agence
Vous ne le saviez peut-être pas, mais il est tout à fait possible de confier la gestion d’une location saisonnière à un intermédiaire. Il peut s’agir d’une structure proposant un service de gestion qui intègre le saisonnier, d’une enseigne spécialisée dans la location touristique, ou encore d’une agence pratiquant la mise en nourrice. Avec un gros avantage dans tous les cas : vous déléguez des tâches chronophages (s’occuper d’une location saisonnière prend beaucoup de temps au regard du turnover élevé des occupants) et vous vous blindez contre les risques inhérents à ce type de location.
La gestion d’une location saisonnière exige, de la part du propriétaire, beaucoup de temps libre et des connaissances pointues. De plus, ce type de location représente un risque plus grand que la location classique de longue durée. L’accompagnement par une agence spécialisée est donc un atout à ne pas négliger !
