L’état des lieux fait partie des étapes incontournables d’une mise en location. C’est un moment critique : celui où le propriétaire et le locataire vont se mettre d’accord quant à la condition du logement avant la remise des clés et l’emménagement. L’enjeu est d’importance, puisqu’il y aura ensuite (lorsque le locataire quittera le logement) un état des lieux de sortie, essentiel pour déterminer qui devra prendre en charge les éventuelles réparations. Alors, comment se déroule un état des lieux de location ? Quelles sont les obligations à connaître ?
État des lieux de location : principes généraux
L’état des lieux concerne tous les types de location, qu’il s’agisse d’un bien vide ou meublé, d’une résidence principale ou secondaire. Il est même possible de l’établir pour une location saisonnière (idéalement, si le logement est loué pour quelques nuits au moins). Ce n’est pas une obligation, néanmoins ; mais il est fortement recommandé de réaliser un état des lieux de location quoi qu’il advienne, en guise de protection.
Ce document doit être établi le jour de la remise des clés au locataire, avant que celui-ci emménage. Il doit être annexé au bail de location qui, lui, peut être signé en amont. Un état des lieux de sortie doit ensuite être réalisé lorsque l’occupant quitte le logement.
L’état des lieux d’entrée
Comme son nom l’indique, l’état des lieux de location d’entrée doit avoir lieu au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. Il peut être réalisé à l’amiable, entre le propriétaire et le locataire, auquel cas il doit être « contradictoire », c’est-à-dire validé par les deux parties et produit en deux exemplaires signés. Ou il peut être pris en charge par un tiers (un huissier ou un agent immobilier, la plupart du temps).
Le déroulement
L’état des lieux d’entrée a pour objectif de décrire la condition du logement au moment où le locataire en prend possession. Il est important pour les deux parties. Il s’agit de noter deux types de choses :
- Les équipements, les meubles et tout ce qui est mis à la disposition du locataire.
- L’état d’entretien et de fonctionnement de toutes les composantes du logement.
Il est nécessaire de faire attention à tout : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, volets, installation électrique, prises de courant, système de chauffage, radiateurs, sanitaires, placards, tiroirs, serrures, etc. Tout doit être vérifié soigneusement, les appareils mis en route, les luminaires et les prises testés, et tout ce qui s’ensuit. Il ne faut surtout pas laisser de place au hasard !
Il est possible d’illustrer son état des lieux de location avec des photos. Mais attention : en aucun cas celles-ci ne remplacent le document écrit. En outre, les clichés doivent faire l’objet d’une validation par les deux parties – ce qu’il est possible de faire, par exemple, en les envoyant sur une adresse électronique, ce qui permet de les dater.
Les mentions obligatoires
Depuis un décret de 2016, un certain nombre de mentions doivent obligatoirement apparaître dans l’état des lieux de location :
- Le type de document (état des lieux d’entrée ou de sortie)
- La date
- L’adresse du logement
- Les noms des parties et le domicile du bailleur (ou ceux des personnes mandatées)
- Les relevés des compteurs individuels de consommation d’énergie et d’eau
- Le détail et la destination des clés
- La description précise de l’état du logement, pièce par pièce
- La signature des deux parties (ou des personnes mandatées)
Rien n’empêche d’ajouter des mentions supplémentaires dès lors que celles-ci, au moins, sont bien présentes.
Le complément d’état des lieux
En principe, il n’est pas possible de revenir sur un état des lieux de location qui a été signé. Il existe toutefois deux exceptions :
- Le locataire peut attendre le premier mois de chauffe pour compléter le document en cas de défaillance du système de chauffage ou des radiateurs.
- Le locataire peut compléter le document dans les 10 jours qui suivent la remise des clés, une fois qu’il a eu l’occasion de vérifier tous les éléments du logement n’ayant pas été testés au moment de l’état des lieux.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de location se déroule toujours en deux temps : à l’entrée et à la sortie du logement. Ces deux moments peuvent être séparés par quelques mois ou plusieurs années, mais il est essentiel d’établir un document, quoi qu’il arrive, lorsque l’occupant quitte le logement. Cela permet de repérer les éventuelles dégradations survenues durant le bail et de déterminer les responsabilités.
C’est une étape cruciale pour le propriétaire, qui est en droit, le cas échéant, de puiser dans le dépôt de garantie pour financer les réparations des dégradations qui sont le fait du locataire. Bien sûr, pour cela, il y a des règles à respecter :
- Il faut comparer point par point les deux documents.
- Pour chaque problème identifié, il faut noter : la nature de la dégradation, son emplacement, et son origine. Par exemple, un morceau de papier peint s’est détaché dans la chambre : de quel mur s’agit-il ? à quel niveau ? le papier peint était-il ancien ? y a-t-il eu de l’humidité dans la pièce qui pourrait expliquer le décollement ? d’autres parties de la pièce sont-elles touchées, ou d’autres pièces du logement ? Etc. L’idée, c’est de distinguer ce qui relève de la responsabilité du propriétaire et du locataire (dégradations directes ou défaut d’entretien).
- Chaque centime puisé dans le dépôt de garantie doit faire l’objet d’un justificatif, sous forme de devis ou de facture. Le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur l’état des lieux de location pour garder tout ou partie de la somme sans motif valable.
Notons que le propriétaire ne peut pas compléter un état des lieux de sortie. Le document signé est donc définitif.
Quelques conseils pour réaliser un état des lieux de location
Terminons avec une série de conseils pratiques pour réaliser un état des lieux de location dans les meilleures conditions :
- Faites-le en plein jour.
- Veillez à ce que l’électricité fonctionne, afin de tester les lumières, les prises et les appareils branchés au secteur.
- Apportez un maximum de précisions quant à l’état du logement et des équipements : les mentions trop générales comme « état correct » ne sont pas suffisantes.
- Réalisez toujours un état des lieux. Ce n’est pas obligatoire mais, sans cela, il sera difficile de prouver quoi que ce soit. D’autant qu’en l’absence d’un tel document, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.
L’état des lieux de location, à l’entrée comme à la sortie du logement, est donc un document essentiel à ne pas négliger. Par sécurité, il est possible de demander à un agent immobilier de s’en occuper.
