Plusieurs raisons peuvent vous motiver à investir dans l’immobilier locatif : constituer un patrimoine, toucher un revenu complémentaire en prévision de la retraite, diversifier vos placements… ou, tout simplement, réduire votre imposition. Si vous vous reconnaissez dans ce dernier cas, sachez qu’il existe une batterie de dispositifs de défiscalisation spécifiques de l’immobilier, chacun avec ses avantages et ses inconvénients. Aujourd’hui, nous vous proposons de découvrir l’investissement Malraux et ses particularités : un mécanisme qui s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif ancien.
C’est quoi, le dispositif Malraux ?
Au même titre que le Pinel ou le Denormandie, le dispositif Malraux permet de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Contrairement à ces deux exemples récents, la loi Malraux est ancienne : elle existe (sous une forme ou une autre) depuis 1962 et sa mise en place par le ministre de la Culture de l’époque, qui lui a donné son nom. L’objectif était alors (et reste) de conserver l’intégrité des quartiers historiques en favorisant la restauration des immeubles.
Le principe de l’investissement Malraux rejoint donc celui des autres mécanismes de défiscalisation : il s’agit d’investir dans un bien immobilier et de le proposer à la location pendant un certain nombre d’années, afin de bénéficier, en contrepartie, d’une réduction d’impôt. Néanmoins, le dispositif Malraux revêt de multiples particularités qu’il est important d’avoir en tête.
Comment fonctionne la réduction d’impôt Malraux ?
Avant toute chose, il faut savoir que l’investissement Malraux s’applique non pas à l’achat d’un bien, mais à sa restauration. C’est une spécificité essentielle, car la réduction d’impôt concerne les travaux réalisés plutôt que le bien en tant que tel.
Principes de l’investissement Malraux
Pour bénéficier du Malraux, il faut s’engager à réaliser des travaux de restauration sur l’intégralité d’un immeuble destiné à la location (soit qu’il ait été loué avant les travaux, soit qu’il soit destiné à l’être par la suite), par exemple dans le cadre d’un investissement dans un immeuble de rapport.
Les lots doivent ensuite être loués pendant une période minimum de 9 ans (dans le cadre d’un bail nu uniquement), et dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de restauration. Les locataires doivent utiliser les logements à titre de résidence principale, et il est interdit de louer à un membre de sa famille (alors que c’est possible en Pinel).
Travaux sous Malraux
Avec le dispositif Malraux, la réduction d’impôt s’applique à l’opération de restauration dans sa totalité. Ces travaux englobent les réparations, l’entretien, la démolition, la restauration de toitures ou de murs extérieurs, la transformation de tout ou partie de l’immeuble en résidence (dans le cadre d’un changement de destination), l’aménagement des combles ou des greniers pour les rendre habitables, l’amélioration de l’habitation, etc. En outre, les travaux relatifs à la structure ou à l’aspect de l’immeuble doivent respecter le style architectural d’origine.
Le chantier doit être supervisé par un Architecte des Bâtiments de France. Depuis le 1er janvier 2023, ces travaux peuvent être pris en charge par le vendeur, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (le coût des travaux incombe toutefois à l’acheteur, et la réduction d’impôt est calculée sur la part versée par celui-ci).
Réduction d’impôt sous Malraux
Dans le cadre d’un investissement Malraux, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Le taux dépend de la zone concernée :
- 22 % pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
- 30 % pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, ou dans les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain – voir le site de l’Anru).
La réduction est plafonnée à 400 000 € sur 4 années consécutives (et dans un maximum de 3 ans après la délivrance du permis de construire). Si la réduction excède l’impôt dû, l’excédent peut être reporté sur les 3 années qui suivent.
Exemple avec un investissement global de 300 000 € : 100 000 € de foncier et 200 000 € de travaux. Le montant de la défiscalisation à hauteur de 30 % est de 60 000 €, à lisser sur 3 ans, soit 20 000 € par an.
Autre avantage : la réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
Dans quels cas est-ce intéressant de réaliser un investissement Malraux ?
Comme vous avez pu le constater en lisant ce qui précède, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation très particulier, encadré par des conditions strictes, et relativement contraignant. Dans quels cas est-ce intéressant de réaliser un investissement Malraux ?
En réalité, ce mécanisme s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés, car le montant de la réduction (10 à 20 000 € par an) n’a de sens pour que les très gros revenus. En outre, le ticket d’entrée est fort élevé : il faut pouvoir investir dans un immeuble entier situé dans un quartier historique (ce qui n’est pas donné) et s’engager dans la réalisation de travaux dont le coût peut être deux, trois, quatre fois supérieur au montant de l’achat.
Ce n’est donc clairement pas un dispositif accessible à tout un chacun. Mais si vous êtes fortement imposé(e) et que l’ampleur de la tâche ne vous effraie pas, l’importance de la réduction d’impôt fait de l’investissement Malraux un levier fiscal très attractif.
L’investissement Malraux se distingue des autres dispositifs de défiscalisation immobilière par ses conditions d’application et par ses contraintes, puisqu’il s’agit d’effectuer des travaux de restauration coûteux sur un immeuble entier (exclusivement dans certaines zones bien délimitées). Mais le montant de la réduction d’impôt en vaut la chandelle si vous êtes fortement imposé(e).
