Peu cher à l’achat, fortement rentable, très demandé… Un studio offre de nombreux avantages dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Pour autant, l’acquisition d’une petite surface s’accompagne d’un certain nombre d’inconvénients et de risques dont il faut tenir compte avant de se lancer. En particulier, cette forte rentabilité (comparée à des biens de plus grande taille) est contrebalancée par un turnover important et des vacances locatives plus fréquentes. Alors, est-ce une bonne idée de réaliser un investissement locatif dans un studio ?
L’investissement locatif dans un studio : un projet rentable
C’est un cliché du monde de l’investissement immobilier que d’affirmer que les petites surfaces sont les plus rentables. Mais, en l’occurrence, le cliché reflète une réalité : un investissement locatif dans un studio est plus rentable qu’un investissement dans un logement affichant une surface plus grande. La différence n’est peut-être pas énorme sur une année (entre 0,5 et 1 point de rentabilité brute en plus pour un studio – une moyenne qui ne tient pas compte des fortes variations entre les villes), mais sur dix ou vingt ans, elle pèse son poids.
Ainsi, il n’est pas rare d’atteindre des rentabilités brutes de 5 % à 6 % pour des studios en fonction de l’emplacement et du marché locatif. Cela tient essentiellement à deux facteurs : le ticket d’entrée moins élevé et la forte demande locative pour les petites surfaces. Néanmoins, ces avantages sont contrebalancés par des inconvénients (voir plus bas). Il est donc nécessaire de bien faire ses calculs de rentabilité avant de signer son investissement locatif dans un studio.
Le prix d’achat : un facteur d’accessibilité
Le propre d’un investissement immobilier, c’est d’afficher un ticket d’entrée élevé. Il faut pouvoir injecter plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros dans son projet. L’avantage d’un investissement locatif dans un studio est donc de ramener ce ticket à un montant raisonnable, les petites surfaces étant moins chères à l’achat que les grandes.
On peut acheter un studio autour de 200 000 € à Paris et pour moins de 80 000 € dans une grande agglomération de province. Ce qui permet d’obtenir plus facilement un crédit immobilier, y compris sans apport personnel, en raison d’un risque moindre pour les banques (associé à une rentabilité plus élevée). En effet, ce n’est pas la même chose que de se faire prêter 400 000 € pour une maison ou 100 000 € pour un studio…
La forte demande locative pour les petites surfaces
C’est un fait : les studios sont très demandés. Ils répondent aux besoins d’une portion non négligeable de la population, étudiants et jeunes actifs, mais aussi professionnels en déplacement pour une durée limitée. Cette demande restera forte dans les années à venir en raison de la rareté de ce type de bien sur le marché. On trouve relativement peu de studios à la vente, et le secteur n’en construit qu’un petit nombre (ils représentent 8 % de l’offre dans le neuf, contre 32 % pour les deux pièces et 40 % pour les trois pièces, selon le Commissariat général au développement durable).
Pour autant, un investissement locatif dans un studio ne garantit pas de rencontrer une forte demande… Tout dépend de son positionnement géographique. À ce titre, ce sont les grandes agglomérations, les zones universitaires et les bassins d’emploi qui assurent la rentabilité d’une petite surface. Un emplacement idéal, par exemple à proximité d’une université dans une ville étudiante comme Rennes ou Nantes, ou en centre-ville d’une agglomération importante comme Bordeaux, Lyon ou Nice, permet de garantir le succès d’un projet d’investissement et une rentabilité élevée.
Le turnover : un risque à prendre en compte quand on investit dans un studio
Au vu de ces avantages, on serait tenté de croire qu’un investissement locatif dans un studio est le projet idéal. Il y a pourtant des points noirs à prendre en compte. Le premier d’entre eux, c’est le taux de rotation plus élevé pour une petite surface que pour une grande. Les locataires qui louent des studios sont souvent de passage et restent au mieux quelques années – c’est particulièrement vrai des étudiants qui ne seront pas à la fac éternellement. La durée moyenne d’occupation d’un studio est de 29 mois, contre le double pour une grande surface (appartement de plus de deux pièces ou maison). Cela implique de relancer régulièrement le processus de recherche et d’installation d’un locataire, et peut occasionner des périodes de vacance locative plus fréquentes.
Le second point noir découle du premier : un logement qui fait l’objet de périodes de location courtes doit être remis en état plus souvent qu’un autre. Il n’est pas rare de devoir rénover au moins à la marge le bien immobilier à chaque changement de locataire, en raison d’un entretien moins sérieux – contrairement aux grandes surfaces qui sont louées sur des durées plus longues par des familles qui en prennent soin – et d’une dégradation accélérée due aux déménagements et installations à répétition. Ces travaux, s’ils sont trop réguliers, peuvent impacter la rentabilité de votre investissement.
Oui, réaliser un investissement locatif dans un studio est une bonne idée. C’est un projet à la fois plus accessible (financièrement parlant) et plus rentable. C’est aussi un premier contact idéal avec le monde des placements immobiliers. Mais gare aux inconvénients ! Pour contourner les risques liés au taux de rotation élevé, il est préférable de bien s’organiser et de confier la gestion de son bien à une agence spécialisée qui prendra tout en charge – recherche et installation des locataires successifs, réalisation des travaux incontournables par des professionnels aguerris, etc.
