Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, vous avez le choix entre l’immobilier résidentiel neuf et ancien – avec des dispositifs spécialement conçus pour chaque possibilité. Mais saviez-vous qu’il existe un mécanisme réservé aux résidences de services ? Ce mécanisme, c’est le Censi-Bouvard, un outil mal connu des particuliers. Dans cet article, on vous explique comment réaliser un investissement en Censi-Bouvard : type de logement concerné et conditions à remplir.
Comprendre la loi Censi-Bouvard
Censi-Bouvard est une loi de défiscalisation immobilière, au même titre que des dispositifs mieux connus comme le Pinel (focalisé sur l’immobilier neuf) ou le Denormandie (qui concerne les biens anciens à rénover). Ces outils ont été mis en place par l’État dans le but d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, de façon à stimuler la construction pour répondre à une demande locative de plus en plus forte. La particularité d’un investissement en Censi-Bouvard réside dans le type de bien concerné : uniquement les logements meublés intégrés à des résidences de services, de type résidence étudiante ou Ehpad.
Les avantages d’un investissement en Censi-Bouvard
Le choix d’un investissement en Censi-Bouvard n’est pas anodin. En achetant un bien immobilier dans une résidence de services, vous vous engagez à le proposer à la location pendant un certain nombre d’années, et, pour ce faire, à passer par un exploitant (voir, plus bas, les conditions à remplir). Une fois vos obligations remplies, vous devez poursuivre dans la même voie : impossible de louer par vos propres moyens. Et le statut particulier de ce logement fait que vous ne pourrez pas forcément en profiter vous-même. Dans le même temps, vous aurez terminé de profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif…
En somme, les avantages d’un investissement locatif en Censi-Bouvard sont surtout fiscaux et économiques, à savoir :
- Une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement hors taxes, lissée sur 9 ans. L’investissement Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 €, avec possibilité d’amortir la différence en cas de montant plus élevé. Soit un total de 33 000 € à raison de 3 667 € par an, avec report de l’éventuel surplus pendant les 6 années qui suivent.
- La récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat. Bien qu’accordée d’emblée, la TVA n’est acquise qu’au bout de 20 ans de détention du bien. En cas de revente dans un délai de 5 à 20 ans, vous pouvez être dispensé de sa réversion si votre acquéreur continue de louer le logement dans des conditions similaires. Sinon, vous devez rembourser la TVA au prorata de la durée restante.
Autre atout d’un investissement en Censi-Bouvard : vos loyers sont garantis pendant toute la durée d’exploitation. Le professionnel en charge (qui, la plupart du temps, gère l’ensemble des biens intégrés à la résidence) vous verse vos revenus quoi qu’il arrive, que le logement soit effectivement loué ou non.
Il y a d’autres avantages indirects, comme le fait de consolider votre plan de financement – un argument de poids pour convaincre les banques de la rentabilité de votre projet.
Réaliser un investissement locatif Censi-Bouvard : les conditions à remplir
Pour investir sous le régime Censi-Bouvard, il faut remplir quatre conditions principales :
- Acheter un logement intégré à une résidence de services, neuve ou rénovée (si elle a plus de 15 ans d’existence) ;
- Proposer à la location un logement meublé ;
- Louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans ;
- Confier sa gestion à l’exploitant de la résidence.
Notez que seules les résidences étudiantes et celles réservées aux seniors (type Ehpad) sont concernées. Au lancement du dispositif, en 2009, il était possible de réaliser un investissement en Censi-Bouvard dans une résidence d’affaires ou touristique, mais ce n’est plus le cas. Ce qui n’interdit pas d’investir dans une zone touristique, dès lors qu’il s’agit d’une résidence éligible.
L’investissement en Censi-Bouvard sur le long terme
Vous aurez compris qu’un investissement locatif en Censi-Bouvard a surtout pour but de réduire son impôt sur le revenu. Contrairement au Pinel ou au Denormandie, qui permettent de se constituer un patrimoine sur le long terme, le Censi-Bouvard devient bien moins intéressant une fois la période d’exploitation terminée et le « plein fiscal » fait (c’est-à-dire une fois que l’avantage fiscal n’a plus cours). À terme, donc, la question se pose de savoir s’il faut revendre pour acheter autre chose, cette fois dans du résidentiel classique, et ainsi continuer à profiter à la fois des avantages d’une fiscalité réduite et des bienfaits d’un investissement locatif.
L’investissement Censi-Bouvard intéresse surtout les contribuables souhaitant réduire leur impôt sur le revenu, mais ce n’est pas forcément le dispositif le plus adapté pour se constituer un patrimoine sur le long terme – sauf à revendre une fois le « plein fiscal » réalisé.
