De nombreux paramètres concourent à la réussite d’un investissement immobilier. Tous ces paramètres convergent vers un même but : s’assurer de la rentabilité de son bien. En effet, si l’on acquiert un logement à louer dans l’idée de se constituer un patrimoine, il ne faut pas oublier qu’un investissement est aussi un placement – et que ce n’est jamais une équation à somme nulle. En somme, le rendement locatif de votre investissement (le ratio entre ce qu’il vous rapporte et ce qu’il vous a coûté) est ce qui garantit la viabilité de votre projet. Comment mettre toutes les chances de votre côté pour générer une bonne rentabilité ?
Le choix d’un investissement « neutre »
La première chose à avoir en tête en matière de rendement locatif, c’est l’absence d’affect dans l’opération. Vous ne devez surtout pas injecter de l’émotionnel dans votre projet d’investissement : il faut rester neutre. Il s’agit non pas d’acheter pour vous et en fonction de vos goûts, mais pour les autres et en fonction des besoins d’autrui. Quels sont les critères qui vont attirer les locataires ? Quels facteurs permettront de garantir un bon taux d’occupation ? Telles sont les questions à vous poser pour vous assurer de la rentabilité locative de votre bien immobilier.
L’emplacement comme principal levier de rendement locatif
La qualité de l’emplacement n’est certes pas le seul critère de choix d’un investissement locatif, mais c’est certainement le plus important. Centre d’une grande ville, quartier résidentiel, zone touristique… Peu importe la localisation qui a votre préférence : vous devez vous assurer que la demande locative y soit bien réelle, et que votre logement sera occupé la grande majorité du temps. Car, sans loyers perçus, il n’y a pas de rendement locatif possible !
Voici quelques clés pour bien choisir son emplacement :
- Viser un secteur porteur: infrastructures de qualité, commodités à proximité (commerces, établissements de santé, écoles…), axes routiers, desserte par les transports en commun, zone d’emplois, etc. Une bonne façon d’évaluer le potentiel d’une ville consiste à regarder le taux d’accroissement de la population dans le temps et son taux d’actifs (en consultant son dossier Insee).
- Sélectionner une zone géographique en fonction du type de locataire recherché : un studio plutôt central ou proche des universités pour un profil d’étudiant ou de jeune actif, un 3 ou 4 pièces plutôt résidentiel proche des écoles pour une famille, etc.
- Analyser le potentiel locatif du secteur en s’intéressant au taux d’occupation (nombre de logements vacants dans la zone en question) et aux loyers pratiqués (pour estimer le montant maximal que vous pourrez demander).
- Se rendre sur place pour explorer le quartier. C’est la condition sine qua non pour savoir où vous mettez les pieds. Vous pouvez aussi investir dans une zone que vous connaissez déjà très bien.
Le type de logement
La nature du logement a son importance pour l’estimation du rendement locatif. Globalement, on estime que les petites surfaces rapportent plus que les grandes – raison pour laquelle de nombreux particuliers sont tentés d’investir dans des studios situés en centre-ville. Le rendement est plus élevé, mais aussi plus risqué : le turnover est plus important, les risques de vacance locative plus grands, et le logement doit être remis en état plus souvent.
À l’inverse, les grandes surfaces sont moins rentables (coût plus élevé à l’achat et loyers moindres en proportion de la taille), mais elles attirent des locataires plus stables, comme des familles. Celles-ci ayant tendance à rester longtemps sur place, elles sont aussi plus soigneuses avec le logement.
Une alternative consiste à investir dans des surfaces moyennes (2 ou 3 pièces), idéales pour générer un bon rendement locatif. Ce sont d’ailleurs les surfaces généralement ciblées par les investisseurs en Pinel.
Le prix d’achat
Dans le monde de l’investissement immobilier, on dit souvent qu’il est indispensable de bien acheter pour bien louer (et bien revendre). C’est absolument vrai : pour garantir un bon rendement locatif, il est essentiel de payer le bien au prix du marché et de s’assurer d’un rapport coût/loyer positif. En somme, les loyers perçus doivent vous permettre de rentabiliser votre acquisition dans un délai qui ne soit pas excessivement long. C’est cette condition qui rend l’investissement locatif complexe dans une ville comme Paris, où les prix à l’achat sont très élevés et la rentabilité moindre qu’ailleurs.
La fiscalité
Ce n’est pas un sujet très glamour, mais il fait partie intégrante des leviers de rentabilité dans le cadre d’un investissement : la fiscalité. Elle peut impacter positivement votre rendement locatif ou, au contraire, le grever.
Il faut penser, d’une part, à la fiscalité des revenus issus de la location, puisque les loyers sont imposés et que la rentabilité nette-nette est calculée en soustrayant le montant des impôts acquittés. À ce titre, certains modes de location jouissent d’une fiscalité plus favorable que d’autres, comme c’est le cas pour la location meublée.
D’autre part, on peut alléger sa fiscalité locative en utilisant des mécanismes de défiscalisation du type Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard. Ces dispositifs octroient une réduction d’impôt en contrepartie d’une période déterminée de mise en location. C’est aussi un bon moyen d’optimiser son plan de financement dans le cadre d’une demande de crédit.
La différence entre l’immobilier neuf et ancien
Dernier paramètre qui influe sur le rendement locatif : l’état général du bien immobilier dans lequel vous investissez. Une guerre intestine oppose depuis toujours le neuf et l’ancien en matière de rentabilité, dont voici les principaux arguments :
- L’ancien est moins cher à l’achat et permet de demander des loyers plus élevés pour les biens situés en centre-ville. Mais ce type de bien s’accompagne de frais d’entretien et de réparation importants. Frais qui peuvent grever le rendement locatif.
- Le neuf est plus cher à l’achat et potentiellement moins intéressant, sur le plan du loyer, qu’un logement ancien idéalement situé. Mais une habitation flambant neuve bénéficie de solides garanties (parfait achèvement, biennale, décennale), d’équipements et d’installations en parfait état de fonctionnement, et de normes énergétiques dernier cri. Ce qui permet d’économiser sur l’entretien et, in fine, de pratiquer des loyers plus élevés que dans l’ancien à emplacement équivalent.
Attention, toutefois, au plafonnement des loyers sous le régime Pinel !
En matière de rendement locatif, l’essentiel est de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre. Un bon rendement tourne autour de 3 ou 4 %. Mais attention aux scénarios trop optimistes et aux ambitions trop hautes ! Il est important de faire le point en amont (en calculant la rentabilité locative du bien ciblé) et de veiller à ce que votre projet d’investissement soit viable, notamment en confiant sa gestion à un professionnel qui garantira le versement des loyers.
