Une majorité de Français aimerait investir dans la pierre, que ce soit pour accéder à la propriété ou pour bénéficier de revenus locatifs. Mais attention : on ne finance pas les deux projets de la même manière ! Le financement d’un investissement locatif suppose notamment de tenir compte d’un paramètre qui n’existe pas dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale : la rentabilité. Voici les clés pour monter votre plan de financement et réussir votre projet d’investissement immobilier.
Deux modes de financement pour un investissement locatif
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Ce sont deux modes de financement d’investissement locatif qui s’offrent à vous :
- Le paiement comptant. Vous avez des fonds suffisants pour verser l’intégralité de la somme nécessaire à la réalisation de votre projet. Autant dire que cette solution est rarissime dans le cadre d’un premier investissement. Toutefois, si vous possédez déjà un bien immobilier, il est possible de le revendre et de profiter du fruit de la cession pour racheter une autre propriété à mettre en location – quitte à couvrir la différence entre la somme obtenue et le prix du nouveau bien en souscrivant un crédit.
- Le crédit immobilier. C’est l’option la plus commune. L’immobilier locatif est l’un des rares placements finançables par un emprunt : les banques prêtent volontiers pour l’acquisition d’un bien à louer, alors qu’elles ne le font pas pour des actions boursières. C’est aussi la meilleure solution de financement : les loyers perçus permettent de rembourser (en partie) les mensualités. La baisse des taux fait que le rendement brut d’un bien locatif est souvent supérieur au taux d’intérêt du crédit. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers (locations vides et meublées), ce qui optimise toujours plus votre financement d’investissement locatif. Enfin, il faut noter que l’apport personnel n’est pas obligatoire dans le cadre d’un crédit destiné à l’achat d’un bien locatif.
Les options de prêt immobilier
Obtenir un crédit permet de garantir le financement de son investissement locatif. Mais quel crédit, au juste ? Il y a deux options :
- Le crédit amortissable. C’est le prêt classique : le capital et les intérêts sont remboursés en simultané, au même titre que l’assurance emprunteur. Le remboursement du crédit est ainsi étalé dans le temps. Attention : la part des intérêts dans les mensualités diminue au fil du temps au profit du capital… Ce qui est une bonne chose pour une résidence principale, mais pas forcément pour un plan de financement d’investissement locatif : la part des intérêts déductibles des impôts baisse progressivement, ce qui augmente de fait votre effort financier.
- Le crédit in fine. Dans cette formule, les intérêts sont remboursés chaque mois, mais le capital est soldé en une seule fois, à l’échéance du crédit. Les mensualités comprennent uniquement les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance, ce qui réduit drastiquement leur impact sur votre plan de financement d’investissement locatif. Les intérêts sont plus importants, car calculés sur l’ensemble du capital pendant toute la durée de remboursement. Mais puisqu’ils restent déductibles des impôts en continu, vous y gagnez. Le capital est ensuite soldé grâce à l’épargne mise de côté au fil du temps (généralement à travers une assurance-vie). C’est l’option idéale si vous touchez déjà des revenus fonciers ou si vous êtes fortement imposé.
Notez que la totalité des frais d’emprunt (intérêts, mais aussi assurance, frais de dossier, garantie) est déductible des revenus fonciers, quel que soit le type de crédit choisi et la nature du bien locatif acheté (dans le neuf ou dans l’ancien).
Un effort d’épargne à consentir
L’investissement locatif revêt de nombreux avantages (à lire ici), mais il a aussi des inconvénients. Notamment le fait que le loyer couvre rarement la totalité d’une mensualité du crédit souscrit pour réaliser l’acquisition. Ainsi, les banques considèrent par défaut que seuls 70 % des loyers peuvent être intégrés aux revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Cela, en vertu du rapport parfois défavorable entre le prix du bien et le loyer maximum qu’il est possible de demander aux locataires – sans même parler des frais annexes qui incombent à tout propriétaire (taxe foncière, charges de copropriété, financement de travaux, etc.). Ce faisant, une certaine somme doit être consacrée, chaque mois, à compenser cette différence : c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne (ou de trésorerie). Il est toujours possible de réduire cet effort en misant sur un apport personnel initial plus important, ou en allongeant la durée de l’emprunt.
La défiscalisation comme levier d’optimisation du financement
Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour cela, il faut être éligible à un dispositif d’investissement locatif. Il en existe plusieurs, les plus populaires étant la loi Pinel (réduction d’impôt couvrant jusqu’à 21 % du prix d’achat pour une mise en location d’une durée de 12 ans) et la loi Censi-Bouvard (réduction de 11 % sur le prix d’achat et possibilité de récupérer le montant de la TVA sous certaines conditions, uniquement dans une résidence de services). D’autres outils, comme le dispositif Denormandie, s’adressent aux propriétaires d’un bien locatif souhaitant le rénover.
Le financement d’un investissement locatif suppose de prendre en compte une donnée essentielle : la capacité à rembourser l’emprunt grâce aux loyers perçus. C’est pourquoi la notion de rentabilité entre en jeu. Et pour garantir le rendement d’un bien locatif, il faut s’assurer que le logement en question sera constamment occupé et que les loyers seront versés en temps et en heure… D’où l’intérêt de passer par un service de gestion locative professionnelle.
