Comment choisir sa banque pour réaliser un investissement locatif ?

Vous avez en tête un projet d’achat locatif ? Vous devrez certainement en passer par un prêt immobilier. Or, le choix de l’établissement prêteur ne doit pas être négligé : c’est un facteur essentiel à la réussite de votre placement. Banques nationales ou régionales, historiques ou en ligne, services financiers des assureurs… Comment choisir la meilleure banque pour votre investissement locatif ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

Crédit immobilier : à quels établissements s’adresser ?

La première chose à prendre en considération pour identifier la meilleure banque en vue de votre investissement locatif, c’est la grande diversité des options de prêt qui s’offrent à vous. En effet, vous avez la possibilité de vous adresser à toutes sortes d’établissements de crédit, à l’échelle nationale ou régionale, avec une présence physique ou exclusivement en ligne. Faisons une présentation rapide des forces en présence.

• Les banques nationales sont implantées sur l’ensemble du territoire français et connues de la plupart des consommateurs. Elles offrent un cadre sécurisant, surtout lorsqu’il s’agit d’emprunteur une grosse somme d’argent, parce qu’elles existent depuis de longues années et que leur risque de faillite est quasi-inexistant. Enfin, elles ont tendance à proposer des taux d’intérêt compétitifs et un plus large panel de services. Exemples : BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, LCL, HSBC, etc.
• Les organismes spécialisés sont spécifiquement conçus pour aider les particuliers à financer leur projet immobilier. Ils ont l’avantage de disposer de services experts en la matière, qui connaissent parfaitement les problématiques du marché et les enjeux de la gestion locative. Malgré des frais souvent plus élevés que les banques, c’est donc une bonne option pour un premier investissement locatif.
• Les banques en ligne sont des agences exclusivement digitales. Elles offrent des taux d’intérêt bas et proposent des services réactifs, avec une disponibilité parfois totale (24h/24 et 7j/7). En contrepartie, l’accompagnement est moindre, la qualité de conseil pêche parfois, et il est rare de pouvoir négocier les conditions d’emprunt. Mais l’inconvénient majeur reste le niveau de sécurité, plus faible que les agences physiques, sauf à choisir une banque pour votre investissement locatif qui est adossée à une marque historique (comme Hello Bank avec BNP).
• Les banques régionales constituent une alternative intéressante aux banques nationales, parce qu’elles font bénéficier aux emprunteurs installés dans la même zone géographique de taux d’intérêt plus bas. Elles ont aussi des agences de proximité plus accessibles, et maîtrisent mieux les enjeux du marché local.
• Les services financiers des groupes d’assurance octroient également des prêts aux particuliers. L’avantage ? Cela vous donne l’opportunité de contracter un crédit et de souscrire l’assurance emprunteur chez le même acteur du marché, pour des tarifs plus attractifs. En revanche, les taux d’intérêt sont généralement plus hauts qu’ailleurs.

Choisir sa banque pour un investissement locatif : quels sont les critères ?

Maintenant que nous avons fait le point sur les différents établissements de prêt, découvrez les critères à prendre en compte au moment de choisir votre banque pour un investissement locatif.

Le taux d’intérêt appliqué

Le taux d’intérêt est la pierre angulaire du financement de votre projet d’achat : plus il est élevé, et plus le coût global de votre crédit sera haut ; plus il est bas, et moins vous paierez cher… ce qui vous permettra de profiter d’un effet de levier encore plus fort. C’est donc une composante essentielle de tout projet de financement.

Première chose à savoir : le taux appliqué dépend du profil de l’emprunteur. Avant de vous proposer un taux, la banque prend en compte votre taux d’endettement, vos revenus, ainsi que la viabilité de votre projet d’investissement. Ces éléments sont analysés afin d’évaluer le risque que vous représentez en tant qu’emprunteur.

Deuxième chose à savoir : le taux d’intérêt varie en fonction des banques. En effet, les établissements de prêt sont libres de fixer leurs taux à leur convenance, dans la limite du taux d’usure de la Banque de France (voir le tableau ci-dessous). Ces taux sont actualisés avec régularité, et donc susceptibles de changer chaque semaine, mois ou trimestre.

Il est donc important de comparer les taux moyens pratiqués par les différents établissements.

Enfin, troisième chose à savoir : les taux varient aussi selon les régions. Ainsi, la banque la plus intéressante en Aquitaine sera peut-être à éviter dans les Hauts-de-France. Cela suppose, de votre côté, d’effectuer des recherches au niveau régional ou départemental.

Les conditions d’emprunt

Au-delà du seul taux d’intérêt, il faut tenir compte également des conditions d’emprunt dans un sens plus large. Cela inclut :

• Le type de taux (fixe ou variable).
• Le taux de l’assurance emprunteur (rappelez-vous qu’il est possible de refuser l’offre de la banque et de souscrire une assurance ailleurs, souvent moins chère).
• Les frais de dossier.
• Les frais de garantie (hypothèque, caution ou nantissement).
• Les frais de remboursement anticipé.
• La souplesse des mensualités, avec la possibilité ou non d’en modifier le montant en fonction de votre situation financière.

Notez que chaque établissement impose ses propres conditions, et que certaines d’entre elles sont négociables – surtout auprès des banques nationales. C’est donc un paramètre à intégrer à votre réflexion afin de choisir la bonne banque pour votre investissement locatif.

Les services proposés

Une banque fait plus que financer un projet d’achat immobilier : elle vous offre un certain nombre de services (planification financière, calcul de rentabilité, suivi…) mais aussi un accompagnement personnalisé pour vous aider à résoudre les points les plus complexes de votre projet. Attention, car les banques en ligne sont réputées pour offrir des services assez limités par rapport aux établissements historiques.

La relation avec le banquier

La qualité de la relation avec le banquier – et non plus avec la banque elle-même – doit aussi être prise en compte. Vous avez intérêt à travailler avec une personne capable de vous faire (et de vous inspirer) confiance, de vous donner des conseils et des informations, de vous faire des recommandations, de répondre à toutes les questions que vous vous posez sur les conditions de prêt et sur les garanties, ou encore sur les aides financières dont vous pouvez bénéficier pour réaliser des travaux.

En somme, un banquier doit être, aussi, un conseiller au sens strict. Choisir une banque pour un investissement locatif, c’est aussi choisir un partenaire financier qui vous accompagnera tout au long de votre projet.

Soyons clairs : il n’existe pas d’établissement idéal pour souscrire un prêt immobilier. Chaque option ayant ses avantages et ses inconvénients, il est essentiel de bien comparer les offres et de choisir une banque pour votre investissement locatif de manière éclairée. Il en va de la réussite de votre projet… et de sa rentabilité !