Une valeur sûre, l’immobilier ? C’est vrai ! Pour autant, pas question de prendre ce type d’investissement à la légère. Car si le locatif est une excellence façon de placer ses deniers, il reste que tous les projets locatifs ne sont pas forcément sécurisés et rentables. De fait, devenir propriétaire bailleur n’a rien d’anodin : c’est une décision importante à peser consciencieusement, ce sont aussi des précautions d’usage à prendre, et des connaissances à intégrer. Il faut également envisager un tel investissement non pas comme un placement financier abstrait, mais comme une opération immobilière concrète – après tout, vous allez vous retrouver propriétaire d’un bien tangible ! Voici tout ce qu’il est nécessaire d’avoir en tête avant d’acheter pour louer.
Acheter pour louer, c’est un projet qui se prépare bien en amont
Vous avez décidé d’acheter pour louer. D’accord, mais pour quoi faire exactement ? Dans quel but à moyen et long terme ? Avec quels projets dans 10, 15 ou 20 ans ? Une fois le crédit remboursé et le projet locatif rentabilisé, qu’allez-vous faire du logement ? L’occuper ? Le louer à des proches ? Le revendre ?
Toutes ces questions peuvent sembler futiles au moment d’investir, mais il est essentiel d’y répondre au plus tôt : cela va grandement influer sur la nature de votre projet, et notamment sur le type de bien immobilier que vous êtes susceptible d’acheter pour louer. Toutes les composantes de votre projet locatif doivent être posées sur la table d’emblée, sans tabou ni hésitation.
Vous pourrez ainsi déterminer, par exemple, s’il est préférable…
- D’investir de façon conventionnelle ou de profiter d’un mécanisme de défiscalisation (en vous demandant si le Pinel est fait pour vous) ;
- D’acheter pour louer dans le neuf ou dans l’ancien ;
- De proposer le bien locatif vide ou meublé(avec des différences majeures en matière de dépenses, mais aussi de fiscalité des revenus) ;
- D’acheter un logement vide à proposer en location ou un logement déjà occupé, avec un bail en cours ;
- D’investir dans un bien immobilier tangible ou d’acheter des parts de SCI ou de SCPI ;
- Etc.
En fonction de votre situation (personnelle, professionnelle et financière) et de vos souhaits pour l’avenir, un projet peut s’avérer plus pertinent qu’un autre. De fait, la solution idéale ne se résume pas toujours à acquérir un appartement ou une maison pour y mettre des locataires !
Les questions financières se posent d’emblée
Les questions financières constituent le pilier de tout projet d’investissement locatif. D’une manière ou d’une autre, l’objectif, dans un premier temps du moins, est de générer des revenus et de dégager du bien une certaine rentabilité. Personne n’investit volontairement dans un logement qui ne pourra jamais se louer, dont le loyer ne couvrira pas les dépenses engagées, ou qui n’aura aucun impact positif sur la fiscalité !
Ces questions, indispensables à se poser avant d’acheter pour louer, peuvent prendre plusieurs formes :
- Quelle somme pouvez-vous consacrer à ce projet ? (Si vous souhaitez actionner le levier du crédit, il faudra tenir compte de votre capacité d’emprunt rapportée aux éventuelles dettes que vous avez déjà contractées, notamment si vous remboursez un premier crédit pour votre résidence principale.)
- Avez-vous des économies personnelles à injecter dans votre projet ? (Même si un apport n’est pas obligatoire pour financer un investissement locatif, une participation pécuniaire reste souhaitable, ne serait-ce que pour prouver à la banque votre sérieux.)
- Quelles seront les dépenses à assumer autour de votre investissement ? (Il faut tenir compte non seulement des frais relatifs à la transaction elle-même, mais également des coûts qui s’imposeront tout au long de la période de détention du bien : travaux de rénovation et/ou de mise en conformité, charges de copropriété, gestion quotidienne du bien, impôts et taxes, etc.)
La pierre angulaire de votre projet d’acheter pour louer n’est autre que la rentabilité : celle-ci est la clé de la réussite. Or pour calculer avec précision le rendement potentiel d’un bien immobilier, il est crucial de trouver en amont le bon équilibre financier.
Le choix du logement doit occuper toutes vos pensées
Pour le dire simplement : pas question de confier cette tâche à tata Martine parce qu’elle habite à moins de cinquante kilomètres de la ville où vous pensez investir ! Le choix du logement qui fera l’objet de votre projet locatif doit être pris en charge par vos soins et occuper toutes vos pensées.
De fait, acheter pour louer dans de bonnes conditions nécessite de focaliser toute votre attention sur la recherche du bien immobilier idéal, que ce soit en matière d’emplacement et de caractéristiques, ou en termes de rentabilité. Ce sont les premiers conseils (et sans aucun doute les plus importants) que les professionnels donnent aux investisseurs en herbe.
À elle seule, la localisation du logement influe sur un grand nombre de paramètres. Elle joue bien entendu sur la rentabilité du projet (le ratio prix d’achat/montant théorique du loyer, moins les frais incontournables) et sur la capacité du bien à attirer les candidats à la location (un bon emplacement étant, par définition, une zone plus recherchée que les autres). Mais ce n’est pas tout : la géographie a aussi une influence sur la gestion de votre propriété. En fonction de la distance qui vous en sépare, vous serez en mesure de vous en occuper vous-même ou dans l’obligation d’en déléguer la gestion à un tiers (dans l’idéal, une agence immobilière spécialisée dans l’administration des biens ou pratiquant la « mise en nourrice »).
Un logement en location réclame une attention de tous les instants
Vous auriez tort de croire qu’un logement acquis dans le cadre d’un investissement, une fois mis en location, se gère tout seul. Ce n’est malheureusement pas comme cela que les choses fonctionnent.
Au contraire, un bien locatif doit faire l’objet du même soin qu’une résidence principale – et même plus encore, du fait de vos obligations à l’égard de vos locataires. Le logement doit répondre aux critères de décence et offrir un minimum de confort à ses occupants. Il doit aussi disposer d’installations aux normes garantissant la sécurité de ces derniers. À tout moment, vous devez veiller à ce que le logement soit parfaitement adapté à son statut d’occupation, et gérer au plus vite les éventuels problèmes qui pourraient surgir.
De même, acheter pour louer ne vous dispense en aucun cas d’une gestion quotidienne et suivie du logement, notamment en ce qui concerne les rapports avec les occupants. Choix des bonnes personnes, établissement des documents légaux, gestion des départs et des arrivées, suivi d’un éventuel litige… Autant de points qui nécessitent des connaissances spécifiques. C’est d’ailleurs un métier à part entière : celui d’une agence de location !
À première vue, acheter pour louer peut sembler simple. Mais, à y regarder de plus près, on se rend compte qu’un investissement locatif n’a rien d’anodin, quelle que soit l’étape du projet – acquisition du logement, gestion quotidienne, prise en charge des aléas… C’est pourquoi, au moment d’acheter pour louer, il est nécessaire de se préparer avec soin et, idéalement, de se faire accompagner par un professionnel de la gestion locative.
