Un expatrié sur deux qui envisage d’investir dans un bien immobilier préfère concrétiser son projet en France plutôt que dans son pays d’accueil. À cela, il y a une double raison : le désir de conserver un lien avec son pays d’origine (notamment dans l’optique d’un retour à plus ou moins brève échéance) et la volonté de profiter d’un marché qui se porte mieux que bien, avec un fort potentiel de valorisation. Vous aussi, vous aimeriez réaliser un investissement locatif tout en étant installé hors de l’Hexagone ? Vous vous demandez comment acheter depuis l’étranger ? Faisons le point.
Acheter depuis l’étranger : effectuer ses démarches quand on ne vit pas en France
Par définition, acheter depuis l’étranger en revient à effectuer des démarches visant à acquérir un bien immobilier sans être physiquement sur place. Il est toujours possible de séjourner en France le temps de trouver le logement adapté à votre projet, mais dans la mesure où cela peut prendre des mois, voire des années, il semble difficile de le concilier avec une vie hors du territoire. Seule solution : réaliser l’essentiel du processus à distance et ne rentrer au pays que pour conclure la transaction.
Pour cela, vous pouvez confier votre projet aux bons soins d’un proche de confiance ou d’un professionnel de l’immobilier. Cette dernière option reste la plus pertinente : un agent immobilier est le mieux placé pour trouver le logement qui convient à vos besoins, en fonction de vos critères (emplacement, surface, logement neuf ou ancien, travaux à réaliser ou pas, etc.), de votre budget, mais aussi de la rentabilité locative recherchée. Votre interlocuteur s’occupe de tout à votre place, visite les biens en vente, vous transmet des rapports circonstanciés, vous prodigue avis et conseils, fait établir les éventuels devis si des travaux sont nécessaires, et vous fournit un compte rendu détaillé au sujet du bien immobilier et de son potentiel.
Il faut savoir qu’un intermédiaire peut prendre en charge 99,9 % du processus de transaction, en vous laissant simplement signer l’acte définitif de vente. Cela simplifie grandement votre projet d’acheter depuis l’étranger. Mais il reste plus prudent de vous déplacer au moins une fois supplémentaire pour visiter le bien convoité, celui que le professionnel aura sélectionné avec soin.
Acheter pour louer : demander (et obtenir) un crédit immobilier
L’obtention d’un crédit immobilier destiné au financement de votre projet représente une toute autre difficulté. D’abord, parce que vous êtes le seul à pouvoir déposer une demande auprès d’une banque – ou contacter un courtier qui s’en chargera pour vous. Ensuite, et surtout, parce que les banques ont tendance à se montrer frileuses dès qu’il s’agit de prêter de l’argent à un client qui n’habite pas dans le pays.
Néanmoins, convaincre une banque de vous octroyer de quoi acheter depuis l’étranger ne devrait pas être trop compliqué dès lors que vous remplissez les conditions suivantes :
- Acquérir un bien immobilier situé sur le territoire français (pouvant faire l’objet d’une hypothèque ou de toute autre forme de garantie sur le prêt) ;
- Afficher un profil emprunteur irréprochable (voir, à ce sujet, notre article sur la demande d’un crédit) ;
- Présenter un projet solide, agrémenté d’un calcul de rentabilité ;
- Posséder au moins un compte bancaire actif en France (utilisé avec régularité depuis votre départ) ;
- Disposer de revenus suffisants ;
- Intégrer au plan de financement des dispositifs de défiscalisation type Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard (ceux-ci fonctionnent même si vous n’habitez pas en France, à condition d’être toujours considéré comme résident fiscal français et de payer vos impôts dans le pays).
Notez que l’expatriation salariale (le fait de travailler à l’étranger pour le compte d’une entreprise française, avec salaire versé sur un compte établi dans l’Hexagone) est un plus quand on souhaite acheter depuis l’étranger.
Investir dans l’immobilier locatif : confier la gestion de son bien à une agence
L’acquisition du logement concerné par votre projet d’investissement n’est qu’une partie du problème. Une fois en possession du bien, une autre question se pose : comment l’administrer ? Car c’est un fait : pour profiter pleinement des avantages d’un placement dans l’immobilier locatif, il faut encore que le bien en question soit loué et qu’il vous rapporte des loyers.
En somme, acheter depuis l’étranger ne suffit pas : vous devez ensuite trouver quelqu’un susceptible de le prendre en charge. Là encore, plusieurs possibilités s’offrent à vous : demander à un proche de s’en occuper (avec tous les risques qu’un tel choix comporte), investir dans une résidence de services via le dispositif Censi-Bouvard (qui vous contraint à confier le bien à l’exploitant de la résidence), ou déléguer la gestion du logement à une agence spécialisée dans l’administration de biens.
Cette dernière option vous permet de remettre vos clés à un professionnel de confiance et de dormir sur vos deux oreilles pendant que les loyers tombent avec régularité. Mais attention : veillez à ce que le mandat de gestion inclue les phases de recherche du locataire, sinon, vous êtes bon pour revenir chaque fois qu’un occupant décidera de quitter les lieux !
Impossible n’est pas français, dit-on. Aussi complexe qu’un tel projet puisse sembler de prime abord, il n’est pas si difficile d’acheter depuis l’étranger dans le cadre d’un investissement locatif. Mais il faut, pour cela, mettre toutes les chances de son côté en travaillant avec des professionnels de confiance. C’est la condition sine qua non pour que ce projet soit viable… et rentable !
