Investissement Pinel : les clés pour réussir votre investissement locatif défiscalisé

Le Pinel a la cote auprès des investisseurs : chaque année, entre 35 000 et 40 000 logements Pinel sont déclarés au fisc. Un succès poussé par les promoteurs de ce mécanisme de défiscalisation qui n’hésitent pas à mettre en avant ses avantages tout en « oubliant » parfois d’évoquer ses limites et ses inconvénients. De fait, avant d’envisager un investissement Pinel, il est essentiel de garder la tête froide et d’évaluer le potentiel d’un tel placement en tenant compte de toutes ses composantes. En particulier, il faut comprendre qu’un investissement locatif en loi Pinel ne se prépare pas comme un investissement immobilier classique : il faut en maîtriser les tenants et aboutissants pour en tirer profit. On vous livre les clés pour investir dans un logement Pinel en toute sécurité.

Comprendre l’investissement Pinel

Ne partez pas de l’idée basique qu’un investissement Pinel correspond à une ristourne sur vos impôts. C’est plutôt vrai dans l’absolu, mais l’avantage fiscal ne constitue qu’une partie de la problématique, et ne devrait clairement pas être considéré comme le seul argument dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier.

En vigueur depuis 2014, la loi Pinel est le dispositif de défiscalisation le mieux connu des ménages. Ce dernier a pour but de favoriser la construction de logements en proposant aux investisseurs privés une contrepartie à l’acquisition et à la mise en location de biens immobiliers résidentiels. En échange d’un engagement à louer son bien pendant un certain nombre d’années (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat. A priori, il s’agit là d’une bonne opération.

La rentabilité de l’investissement Pinel est néanmoins régulièrement remise en cause. Ce type de placement serait plus rentable, après impôt, qu’un investissement classique dans l’ancien (le Conseil des prélèvements obligatoires évoque un rendement de 5,8 % net-net, contre 2,2 % dans l’ancien), mais moins intéressant à la revente : en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, l’Inspection générale des finances estime que l’investisseur pourrait perdre jusqu’à 16 000 € au moment de revendre – soit une bonne partie de son gain fiscal !

Il y a donc deux choses à prendre en compte pour réussir son investissement Pinel :

• S’assurer que le bien immobilier va rapporter de l’argent pendant la durée de l’engagement locatif;
• Garantir une revente à un prix plus élevé qu’à l’achat.

Pour cela, il faut préparer avec beaucoup de soin son investissement défiscalisé.

Réussir son investissement locatif Pinel : choisir le bon logement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez respecter deux conditions principales concernant le logement acquis dans le cadre de votre projet d’investissement : acheter dans le neuf et dans une zone éligible (A, A bis ou B1). Des obligations qui supposent de tenir compte de plusieurs facteurs.

• Le choix du logement neuf. Il y a deux manières d’acheter dans le neuf : acquérir un bien immobilier en VEFA (qui n’est pas encore construit ou dont le chantier est en cours), ou acheter un logement terminé, dans une résidence fraîchement livrée. Dans le premier cas, il faut attendre que le bien ait été livré pour commencer à percevoir des loyers et faire jouer l’avantage fiscal – ce n’est donc pas forcément la solution idéale. De la même façon, acheter sur plan nécessite d’aller voir les promoteurs, de s’informer de leur réputation, de consulter le dossier du permis de construire, et d’imaginer à quoi ressemblera le logement.
• Le prix du logement. L’intérêt du Pinel repose sur un savant calcul qui tient compte du montant de l’investissement initial. Les biens immobiliers neufs se vendent en effet plus cher que les logements anciens à caractéristiques équivalentes, mais pour que le projet soit rentable, il ne faut pas que cette différence excède 30 %. Sur ce point, l’indicateur à surveiller est le prix du mètre carré : si un logement Pinel est venu 4 000 € du mètre carré alors que le prix moyen dans la commune est de 2 000 €, l’avantage fiscal à lui seul ne justifie pas l’investissement Pinel. Car il faut toujours penser à la future revente, lorsque la réduction fiscale (qui justifie sans doute le prix élevé à la base) n’aura plus lieu d’être.
• La qualité de l’emplacement. Le zonage Pinel ne concerne que les villes ; or à l’intérieur de celles-ci, la demande locative peut fortement varier d’un quartier à l’autre, sans parler des différences de prix à la revente. La qualité de l’emplacement doit donc faire l’objet d’une analyse pointue – nous y revenons dans un article dédié.

Tenir compte du plafonnement du loyer dans votre calcul de rentabilité

Un investissement Pinel donne droit à une réduction fiscale calculée en fonction de la durée d’engagement locatif, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € du mètre carré. Cette réduction est étalée sur la durée de location : jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an à retrancher des impôts. (Il faut garder en compte que ce dispositif est intégré au plafond des niches fiscales : 10 000 euros par an.)

Toutefois, la durée d’engagement n’est pas la seule contrainte à prendre en compte. Il faut également savoir que les loyers en Pinel sont plafonnés, et qu’il n’est donc pas possible de fixer le montant de son choix. Or ces loyers sont inférieurs de 10 à 15 % à ceux du marché (une moyenne qui peut connaître des variations très importantes). Ce qui veut dire qu’il est nécessaire de comparer le montant de l’avantage fiscal avec le montant du loyer que vous pourrez fixer pour le logement, et voir si ces deux chiffres se compensent ; autrement dit, déterminer si la réduction d’impôt vous permet de couvrir au moins le manque à gagner sur les loyers. De quoi vous assurer que votre investissement Pinel ne se fera pas à perte pendant la durée de location…

Un exemple :

• Vous achetez un appartement de deux pièces, d’une surface de 50 m², pour 255 000 €, situé en zone B1.
• Dans cette zone, les revenus des locataires ne doivent pas excéder 41 772 € pour un couple. Le plafond de loyer est fixé à 10,51 € par mètre carré, soit 525,5 € pour un 50 m².
• Vous engrangez 6 306 € de revenus locatifs par an. En louant sur le marché privé, vous pourriez demander 700 € par mois, donc toucher 8 400 € par an – soit un manque à gagner de 2 094 €.
• Vous bénéficiez, pour 12 ans d’engagement, d’une réduction d’impôt égale à 53 550 €, soit 4 462,5 € par an.
• Résultat : le montant de la réduction d’impôt est plus important que le manque à gagner avec les loyers.

À partir de là, il faut tenir compte d’autres facteurs, comme les impôts locaux, qui pèsent sur la rentabilité de votre investissement Pinel.

Garantir l’occupation du logement Pinel

La mise en location du bien immobilier acheté est inhérente au principe d’un investissement Pinel. En tant que propriétaire bailleur profitant de la réduction d’impôt afférente, vous avez donc une obligation de location : vous devez vous engager à louer pendant toute la période indiquée, mais aussi veiller à ce que le logement soit bel et bien occupé.

À ce titre, le dispositif Pinel prévoit deux règles :

• La première location du logement doit avoir lieu dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition (s’il a été acheté terminé) ou la date d’achèvement des travaux (s’il a été acheté en VEFA).
• Entre deux locations, le logement ne peut pas rester inoccupé plus de 12 mois d’affilée, un délai qui démarre le jour de la réception de la lettre recommandée du locataire donnant son préavis, soit un à trois mois avant la date effective de son départ. Si vous ne parvenez pas à trouver un nouveau locataire, il faut justifier que le logement est en état d’être loué et que vous avez entrepris des démarches pour ce faire – en somme, que cette vacance locative n’est pas de votre fait. Si vous n’avez pas retrouvé de locataire à expiration de ce délai, vous risquez de perdre l’avantage fiscal – sauf si la vacance intervient pendant la dernière année d’engagement.

Cela suppose de garantir d’une façon ou d’une autre l’occupation du logement pour pérenniser votre investissement Pinel. Même si vous ne devriez pas avoir de soucis pour trouver des locataires, puisque les logements éligibles sont situés dans des zones tendues, il faut tenir compte des complications qu’un changement de locataire(s) peut occasionner, notamment le fait de devoir repartir à la recherche de nouveaux occupants dans les meilleurs délais (ne serait-ce que pour continuer à toucher des loyers). Or si vous ne vivez pas dans les parages, cela peut rapidement devenir un parcours du combattant…

L’idéal reste de confier la gestion de votre location Pinel à une agence  immobilière spécialisée. Et pas seulement pour garantir que le logement sera occupé le plus souvent possible, mais aussi pour obtenir des conseils en amont de votre investissement Pinel : seule une agence implantée localement maîtrise le marché, connaît le quartier et son dynamisme, peut évaluer la demande locative, et in fine vous aider à trouver le bon logement à acquérir.

Penser à la revente future du logement acquis sous le régime Pinel

Dans le cas d’un investissement Pinel, la revente future est un critère particulièrement important. La question se pose en ces termes : une fois l’avantage fiscal éteint, le bien immobilier offre-t-il suffisamment d’avantages (emplacement, prestations…) pour être facilement revendu, et réaliser une plus-value qui compensera une rentabilité potentiellement faible et/ou un prix d’achat élevé ?

Il faut comprendre que l’accès au Pinel, dans un programme neuf, peut justifier une hausse considérable du prix d’achat. Or une fois passée la période d’engagement, lorsqu’il n’y a plus rien à gagner fiscalement parlant, cette différence initiale de prix peut peser sur la rentabilité du bien à la revente. En ce sens, il est préférable d’acquérir un bien sans Pinel pour 150 000 € et le revendre 200 000 € après 12 ans, plutôt que de payer 200 000 € à la base et de ne pas pouvoir réaliser de plus-value mais avoir profité dans l’intervalle de 15 000 ou 20 000 € de réduction d’impôt.

Pour cela, vous devez avoir en tête deux points essentiels :

• Éviter d’acheter trop cher un bien immobilier, dont le prix initial est certes justifié par le gain fiscal, mais qu’il ne sera pas possible de revendre plus cher, ni même à un prix similaire.
• Fuir les zones qui concentrent des biens Pinel, ceux-ci risquant d’être plombés lors de la revente si trop de propriétaires vendent en même temps – cette profusion de logements sur le marché en simultané ayant forcément un effet négatif sur les prix.

On en revient ainsi à l’importance du choix de l’emplacement pour un investissement Pinel.

En conclusion, dans le cadre d’un investissement Pinel, vous devez penser à la défiscalisation comme un « bonus » applicable à votre projet, et tenir compte avant toute chose de la rentabilité de votre placement et du potentiel à la revente du bien immobilier ciblé. Une telle acquisition peut avoir du sens si le logement est bien situé, si le prix d’achat est juste, si le plafonnement des loyers ne risque pas de peser sur votre rentabilité… et si vous payez suffisamment d’impôt, car on parle bien de réduction et non de crédit ! D’où la question à vous poser en amont : le Pinel est-il vraiment fait pour vous ?