Savez-vous quel est le pilier d’un investissement locatif réussi ? C’est l’emplacement du logement acquis et mis en location. La qualité de la situation géographique est, en effet, la base de tout. Parce que vous envisagez de réaliser un investissement immobilier à Charenton, vous vous demandez donc : dans quel quartier acheter ? Quelle zone de la commune sera la plus rentable ? On vous donne les clés pour mener à bien votre projet d’investir à Charenton-le-Pont !
Pourquoi l’emplacement est-il si important dans le cadre d’un investissement locatif ?
Si l’emplacement joue un rôle si déterminant dans la réussite de votre projet d’investissement locatif, c’est parce que la rentabilité de ce dernier en dépend. En effet, pour qu’un bien immobilier soit rentable, il doit rapporter suffisamment en revenus locatifs pour couvrir l’ensemble des dépenses relatives à sa détention, à son entretien et à sa gestion. Et pour compenser les mensualités du crédit si vous avez emprunté la somme nécessaire à son acquisition.
Or le montant du loyer est fonction de deux paramètres majeurs : la qualité du logement en tant que tel, et l’attractivité de la zone où il est situé. Cette dernière étant le plus important des deux, car une propriété de qualité médiocre, mais idéalement placée, pourra toujours être louée plus cher qu’une propriété haut de gamme, mais installée dans un quartier peu attirant.
L’emplacement influe également sur deux autres points :
- La valeur du logement dans le temps (et donc la possibilité d’une plus-value à la revente),
- Son éligibilité à des dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel).
Il est donc légitime, en amont de votre investissement immobilier à Charenton, de vous demander où, exactement, il serait intéressant de chercher une propriété à acquérir. Pour rappel, un « bon emplacement » désigne une zone caractérisée par son attractivité, celle-ci étant définie par un ensemble de critères (sécurité, confort de vie, qualité des écoles, proximité des commodités, accessibilité, espaces verts, équipements, infrastructures, dynamisme économique, etc.).
Comment choisir le bon emplacement pour votre investissement immobilier à Charenton ?
Si vous suivez notre blog avec attention, vous savez d’ores et déjà pourquoi il est avantageux d’investir à Charenton. Peut-être même avez-vous bâti votre projet à partir des informations contenus dans ce précédent billet. Néanmoins, il est utile de rappeler les caractéristiques qui font d’un investissement immobilier à Charenton un excellent placement :
- Charenton-le-Pont est limitrophe de Paris (côté 12e arrondissement) à l’ouest et de Saint-Maurice à l’est, bordé par la Seine au sud, et limité par le Bois de Vincennes au nord. La commune offre ainsi un cadre de vie idéal, une atmosphère de charmant village accolé à la capitale, à la fois dynamique et reposant.
- La ville compte 30 000 habitants environ au dernier recensement, une démographie en hausse, et un revenu médian largement au-dessus de la moyenne nationale.
- Charenton est traversé par la ligne 8 du métro parisien et possède deux stations : Liberté et Charenton – Écoles.
- La ville est coupée en deux par le chemin de fer en provenance de la gare de Lyon, sachant que la partie haute est plus recherchée que la partie basse.
- Elle est constituée de six grands secteurs : Bercy, Bois, Carrières, Centre, Plateau et Valmy.
Voyons maintenant ce qu’il en est du marché immobilier à proprement parler.
L’immobilier à Charenton
En vue de votre investissement immobilier à Charenton, vous devez avoir en tête ces informations relatives au marché local :
- Le parc immobilier est largement dominé par les appartements, qui représentent 98 % des logements. À défaut de maisons, il existe des biens atypiques et des lofts, mais peu nombreux et coûteux.
- Le prix du mètre carré est assez élevé et positionne la commune dans le haut du classement départemental, derrière Vincennes et Saint-Mandé. Il faut dépenser en moyenne 9 081 € pour un appartement et 10 400 € pour une maison (par m2), avec des variations importantes en fonction des quartiers. Les prix enregistrent une hausse continue depuis dix ans (+ 13 %). (Chiffres MeilleursAgents, 2021.)
En matière de location, on note que le loyer mensuel moyen oscille entre 24 et 25 € du m2. Quant à la rentabilité locative brute, elle est plus élevée pour les petites surfaces que pour les grandes (4,83 % pour un studio, 4,62 % pour 3 pièces, 3,87 % pour 5 pièces), étant donné que les loyers mensuels moyens sont plus hauts pour les studios (28 € du m2) que pour les autres types de biens (24,7 € pour 2 pièces, 22,8 € pour 3 pièces…).
Les bons emplacements à Charenton
Il nous reste à traiter la question qui vous intéresse le plus : dans quel quartier réaliser votre investissement immobilier à Charenton ?
Comme nous l’avons indiqué plus haut, la partie haute de la commune, la plus proche du Bois de Vincennes, est la plus recherchée ; les bords de Seine, au sud, séduisent moins les acquéreurs et les locataires. En somme : les quartiers du Centre, du Bois, du Plateau et de Valmy sont les plus demandés.
Les prix à l’achat varient du simple au double selon que vous achetez au sud ou au nord du chemin de fer. La zone la plus demandée reste le triangle reliant la rue de la République au métro Liberté et longeant le bois. Ce faisant, les rues les plus chères (rue du Parc, rue Victor Basch, rue Labouret, rue du Général Leclerc) dépassent les 10 000 € du m2, tandis que les plus abordables (quai des Carrières, rue du Séjour, rue Étienne Méhul) tournent autour de 6 500 € et 7 200 € du m2.
Ce qu’il faut prendre en compte, pour votre projet d’investissement immobilier à Charenton, c’est donc le ratio prix d’achat du logement/loyer mensuel moyen. Sur ce point, il est clair que la rentabilité la meilleure concerne des petites surfaces installées soit dans la partie nord-ouest de la commune, soit au sud de la ligne de chemin de fer – c’est-à-dire là où les prix à l’acquisition sont plus abordables. La différence de loyer entre, mettons, l’avenue de Gravelle et la rue Paul Éluard sera proportionnellement moins importante que la différence de prix au moment de l’achat.
En réalité, tout dépend du budget dont vous disposez. Le « meilleur » emplacement sera ainsi déterminé non pas uniquement par l’attractivité des différentes zones de Charenton, mais par vos moyens financiers. Dans ces conditions, il faut avant tout penser en termes de « potentiel locatif ». Quels sont les secteurs susceptibles d’attirer des candidats à la location et de réduire au minimum les risques de vacance ? Vous avez tout intérêt à regarder du côté des commodités, et notamment des transports : les zones qui encerclent les deux stations de métro s’avèrent particulièrement attractives, l’intérêt pour les locataires étant de pouvoir rejoindre l’une ou l’autre en moins de 15 minutes.
Une autre possibilité consiste à voir loin – vers l’avenir. Ainsi, si le quartier Bercy (autour du centre commercial Bercy 2) est l’un des moins attractifs de la commune, cette situation est amenée à changer avec le projet de réaménagement de la zone : Charenton-Bercy. Ce projet devrait voir la création d’un millier de logements et l’aménagement de vastes corridors verts. Ce n’est pas forcément un « excellent » emplacement aujourd’hui pour votre investissement immobilier à Charenton, mais cela le sera très certainement demain !
Enfin, précisons que si la commune est éligible au dispositif Pinel de réduction d’impôt, on enregistre peu de programmes immobiliers neufs dans la zone, en raison d’un foncier rare.
On le voit : la notion de « bon emplacement » à Charenton est relative, la commune dans son entièreté offrant un cadre idéal pour investir dans le locatif. Néanmoins, certains quartiers restent plus attractifs que d’autres, même s’il est nécessaire de tenir compte des prix élevés à l’achat et des loyers qu’il est possible d’appliquer. Pourquoi ne pas demander conseil à un professionnel pour donner les meilleures chances de réussite à votre investissement immobilier à Charenton ?
