Vous voulez connaître le secret d’un investissement locatif réussi ? Il n’y en a qu’un : la qualité de l’emplacement. Avec une bonne adresse, vous donnez toutes les chances à votre projet d’investissement immobilier d’aboutir dans les meilleures conditions. Mais c’est quoi, au juste, une « bonne adresse » ? Quels sont les critères qui font un « bon emplacement » ? Et pourquoi est-ce si important ?
Pourquoi faut-il choisir l’emplacement de son investissement immobilier avec soin ?
C’est simple, la réussite de votre projet passe par la qualité de l’emplacement du bien immobilier ciblé. Et pour cause :
- Un bon emplacement garantit la rentabilité de votre investissement immobilier. C’est l’assurance de trouver un locataire rapidement, de louer à un bon prix, et d’éviter les périodes de vacance locative. C’est aussi un levier de financement à ne pas négliger, car les banques étudient de près la rentabilité d’un projet d’investissement avant de décider d’octroyer un emprunt.
- Une adresse de qualité assure la valorisation du bien immobilier sur le long terme. Un logement situé dans une zone très demandée a toutes les chances de gagner de la valeur au fil du temps, et de trouver un acheteur dans les meilleurs délais si vous décidez de revendre – avec, à la clé, une possible plus-value. En cas de retournement du marché, vous limitez aussi les dégâts en revendant à un bon prix.
- Un emplacement valorisé est également l’un des critères d’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel. Ce mécanisme ne fonctionne en effet que pour des logements situés dans des zones à forte tension locative, où il est aisé de trouver des occupants. Les zones accessibles ont été réduites au fil des mises à jour de la loi et ne concernent plus que les trois plus importantes (A, A bis et B). Pour en savoir plus, jetez un œil à cet article.
Simple, vraiment ? Oui et non. Car s’il est aisé de comprendre pourquoi un bon emplacement détermine le succès d’un investissement immobilier, il est moins facile de saisir ce qui fait d’une adresse qu’elle est « bonne » ou pas.
Comment choisir la bonne adresse ?
En substance, un bon emplacement se définit comme un lieu où un grand nombre de personnes veulent habiter. Les acheteurs voudraient pouvoir y acquérir un bien et les candidats à la location y trouver leur résidence principale. Toutefois, ce qu’il faut avoir en tête dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, c’est que l’attractivité du lieu ne fait pas tout : il faut également considérer le prix d’achat et le potentiel du logement, deux paramètres déterminants au regard de la rentabilité locative.
Les critères qui déterminent la qualité d’un emplacement
Un logement bénéficie d’une bonne adresse s’il est…
- Situé dans un quartier attractif (sécurité, tranquillité, confort de vie, qualité des écoles, nombre d’infrastructures accessibles aux habitants…).
- À proximité des lieux d’intérêt et des commodités (espaces verts, commerces, établissements de santé, écoles, équipements sportifs et culturels, etc.).
- Bien desservi (par les transports en commun et par les accès routiers).
- Installé dans (ou à proximité de) une zone d’emplois (afin de diminuer la distance entre le foyer et le lieu de travail).
La question de la rentabilité locative
Néanmoins, tous ces éléments ne suffisent pas à faire d’un bon emplacement un bon investissement immobilier. Pour ce faire, vous devez tenir compte de la rentabilité locative du logement, c’est-à-dire du rapport entre le prix d’achat et le montant des loyers que vous pouvez demander.
Par exemple, il est tentant d’investir dans une grande agglomération où les loyers sont les plus élevés, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes. Mais ce n’est pas forcément une bonne affaire dans le cadre d’un investissement locatif, en raison des prix trop hauts à l’achat. Même avec l’assurance de louer non-stop et de toucher des loyers élevés, un logement trop cher n’est rentable qu’au bout de très longues années. Mieux vaut choisir une ville de moindre importance, où la demande locative est suffisamment forte et les prix encore accessibles.
De même, investir dans un bien ancien en mauvais état et le louer tel quel au prétexte qu’il est bien placé, ce n’est pas un bon plan. Certes, le logement se louera toujours ; mais vous risquez un gros turnover, donc des périodes répétées de vacance locative, ce qui risque fort d’impacter votre rentabilité.
Les astuces pour choisir le bon emplacement
Terminons avec quelques astuces pour bien choisir le logement et ainsi garantir la réussite de votre investissement immobilier locatif :
- Optez pour une petite surface, plus facile à louer (studio, 2 ou 3 pièces…) ;
- Investissez dans une zone qui vous rend éligible aux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie…) ;
- Sélectionnez avec soin la commune : prix d’achat pas trop élevé, gros potentiel locatif, valeur patrimoniale importante…
- Si vous visez une zone touristique, assurez-vous de pouvoir louer toute l’année ou, à défaut, de toucher des revenus locatifs suffisamment élevés si vous ne louez qu’en haute saison ;
- Privilégiez une ville/zone que vous connaissez et aimez, dont vous pouvez juger de l’attractivité (si vous comptez récupérer le logement plus tard, vous pourrez habiter dans un coin que vous appréciez) ;
- Regardez du côté des quartiers en cours de réhabilitation ou à réhabiliter : ils ont souvent un gros potentiel.
N’oubliez pas qu’un investissement immobilier peut concerner autre chose que des biens résidentiels. Rien ne vous empêche d’investir dans un local commercial ou dans une place de parking. Dans un cas comme dans l’autre, l’emplacement reste un critère de choix essentiel.
La notion d’emplacement détermine en grande partie la réussite d’un projet d’investissement dans l’immobilier locatif. Il est donc essentiel de bien choisir l’adresse du logement ciblé. Mais attention : c’est loin d’être le seul critère à considérer ! En dehors de la qualité du bien en tant que tel, vous devez tenir compte de la rentabilité locative de votre projet, et donc la calculer avant de signer quoi que ce soit.
