Vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier locatif ? Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet d’obtenir une réduction d’impôt intéressante en contrepartie d’une mise en location du bien acheté, et ainsi d’optimiser votre plan de financement. En 6 questions, on vous explique précisément comment fonctionne l’investissement Pinel.
1. C’est quoi, la loi Pinel ?
La loi Pinel désigne un dispositif de défiscalisation mis en place par l’État. Entrée en vigueur au 1er septembre 2014, elle est venue remplacer un autre outil similaire, la loi Duflot (découvrez dans cet article les différences entre les deux), tout en amplifiant le bénéfice fiscal auquel celle-ci donnait droit et en assouplissant ses conditions d’accès.
Ce mécanisme s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier pour le mettre en location, en contrepartie d’une réduction d’impôt progressive. Ainsi, on parle d’un « investissement Pinel » pour un bien acquis à l’aide de ce dispositif.
2. Quel est le montant de l’avantage fiscal dont on peut bénéficier via un investissement Pinel ?
Le montant de la réduction d’impôt accordée dans le cadre d’un investissement Pinel est fonction du prix du bien immobilier acquis et du nombre d’années de mise en location. Trois paliers sont prévus :
- 6 ans de location, pour une réduction d’impôt égale à 12 % du prix du logement.
- 9 ans de location, pour une réduction d’impôt égale à 18 % du prix du logement.
- 12 ans de location, pour une réduction d’impôt égale à 21 % du prix du logement.
Par exemple, pour un appartement acheté au prix de 200 000 € et mis en location pour une durée de 6 ans, la réduction s’élèvera à 24 000 €. Cette somme est lissée dans le temps, ce qui fait donc un avantage fiscal de 4 000 € par an.
Attention, néanmoins : la réduction est plafonnée à deux niveaux. D’une part, la base de calcul ne peut pas dépasser la somme de 300 000 €. D’autre part, le prix au mètre carré est limité à 5 500 €. Pour un appartement d’une valeur de 400 000 €, l’avantage fiscal maximum s’élèvera donc à 36 000 € sur 6 ans (6 000 € par an).
3. Comment profiter de la réduction d’impôt maximale ?
La réduction d’impôt maximale qu’il est possible d’obtenir via la loi Pinel s’élève à 63 000 € sur 12 ans (21 % du prix avec un plafond de 300 000 €). Néanmoins, l’investissement Pinel ne permet pas de mettre un bien en location pour cette période de temps, du moins, pas en une seule fois. Au moment d’acheter, vous devez choisir entre 6 et 9 ans, pas plus. C’est seulement à l’issue des 9 premières années de location que vous pourrez renouveler pour 3 ans de plus, et ainsi bénéficier de l’avantage fiscal le plus élevé.
Notez que l’investissement Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales. Celui-ci vous limite à 10 000 € d’avantages fiscaux par an.
4. Quels types de biens immobiliers peut-on acheter en Pinel ?
Les biens concernés par la loi Pinel sont les logements neufs, c’est-à-dire les biens achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), pas encore sortis de terre ou en cours de construction, et les biens terminés mais pas encore vendus par les promoteurs. Cela concerne aussi bien les appartements que les maisons. Il est possible de réaliser un investissement Pinel dans l’ancien, mais les conditions d’accès sont drastiques : le logement doit être entièrement rénové et vendu sous le régime de la TVA.
Enfin, seules les locations vides peuvent bénéficier du régime Pinel. Le bail locatif est donc signé pour 3 ans.
5. Quelles sont les zones éligibles au Pinel ?
En plus de l’obligation d’acheter dans le neuf, un investissement Pinel vous contraint à sélectionner un secteur de forte tension locative – où la demande est supérieure à l’offre. Autrement dit, l’avantage ne fonctionne que dans les villes où il est aisé de trouver des locataires.
Le territoire français est découpé en 5 zones (A, A bis, B, B2, C). Depuis 2018, il n’est possible d’investir en Pinel que dans les trois premières zones, qui correspondent à la région parisienne, aux grandes métropoles de province et aux communes de plus de 250 000 habitants. De fait, il est essentiel de bien choisir son emplacement pour réussir son investissement Pinel.
6. Comment louer son logement en Pinel ?
Une fois votre investissement Pinel finalisé et le bien immobilier en votre possession, vous disposez d’un délai d’un an à compter de la date de fin des travaux pour le mettre en location. Mais pas à n’importe qui !
C’est là que les choses se corsent. En effet, pour bénéficier de cet avantage, vous devez louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds… et fixer un loyer qui, lui aussi, est plafonné ! Par exemple, une personne seule souhaitant louer un logement Pinel en zone A devra afficher un revenu fiscal de référence inférieur à 38 236 € par an, et le loyer appliqué ne pourra pas dépasser 12,75 € par mètre carré. Vous trouverez toutes les informations indispensables sur ce lien.
L’avantage fiscal offert par le biais d’un investissement Pinel permet d’optimiser votre plan de financement et de profiter pleinement des bénéfices de votre projet locatif. Malgré les contraintes imposées, c’est donc un excellent outil de défiscalisation. Il en existe d’autres : Censi-Bouvard, Denormandie, etc.
