Au fil des années, les dispositifs de défiscalisation immobilière ont trouvé leur place dans le cœur des Français. Pour autant, l’ambition de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier doit faire l’objet d’une réflexion rigoureuse – car si le terme de « défiscalisation » peut donner l’illusion d’un placement sûr et rentable, la réalité s’avère souvent bien différente. Si vous envisagez de recourir à l’un des dispositifs gouvernementaux de défiscalisation immobilière dans les mois ou les années à venir, commencez par prendre connaissance des trois principaux pièges à éviter.
1. Ne regardez pas exclusivement l’avantage promis par le dispositif de défiscalisation immobilière
Peu importe la raison qui vous pousse à investir dans l’immobilier locatif, qu’il s’agisse de préparer votre retraite dans le futur ou de réduire le montant de votre impôt au présent : l’avantage fiscal ne doit jamais, au grand jamais, être une fin en soi. La réduction d’impôt doit être considérée comme un complément ou un « bonus » au fait d’investir dans un bien immobilier, et non pas constituer la motivation principale de votre investissement. Il y a deux raisons à cela :
- D’une part, la réduction d’impôt obtenue ne compense jamais un mauvais investissement. Autrement dit, vous devez prêter une attention plus stricte aux modalités du projet qu’au montant économisé chaque année : rentabilité locative, risques locatifs, engagement financier relatif au crédit obtenu, etc.
- D’autre part, un bien immobilier associé à un avantage fiscal spécifique risque de voir sa valeur diminuer une fois cet avantage éteint. Dans le cadre du dispositif Pinel, par exemple, de nombreux propriétaires bailleurs éprouvent des difficultés à la revente parce que la hausse de la valeur du bien après 6, 9 ou 12 ans compense à peine le prix initial de l’achat (souvent plus élevé que la moyenne du marché). Sans parler du fait que, au sein d’un même immeuble, plusieurs investisseurs peuvent chercher à vendre leur lot au même moment…
En somme, un investissement locatif doit rester un placement avant tout, avec l’objectif de générer des intérêts à long terme. La défiscalisation immobilière ne doit constituer qu’une composante du projet.
2. Ne vous contentez pas des simulations proposées par les promoteurs
Les programmes immobiliers neufs intègrent d’emblée des lots dédiés à l’acquisition sous le régime Pinel, et sont indiqués comme tels dans les brochures des promoteurs… avec parfois des simulations alléchantes qui font la part belle aux réductions d’impôt et aux calculs de rentabilité. C’est la même chose pour des biens éligibles au dispositif Denormandie, mis en avant par les professionnels de la transaction.
Or, il n’est pas rare que ces simulations s’éloignent quelque peu de la réalité : les chiffres utilisés (en particulier au regard du montant du loyer applicable et de la valorisation progressive du bien) peuvent être abusivement optimistes, les risques ont tendance à être sous-estimés, et certains frais sont volontairement omis dans les calculs.
Il est donc indispensable de réaliser vos propres simulations et, idéalement, de soumettre votre projet (avec toutes ses composantes) à un professionnel de l’investissement locatif et/ou de la gestion de patrimoine. Ne vous lancez surtout pas à l’aveuglette !
3. N’oubliez pas de vous informer sur l’état du marché immobilier local
Les dispositifs de défiscalisation immobilière reposent tous sur le même principe : la réduction d’impôt est accordée en contrepartie de la mise en location du logement, et le plus souvent pour des loyers inférieurs aux prix du marché. En pratique, il y a deux conséquences majeures à prendre en compte :
- Le logement doit nécessairement être loué si vous voulez bénéficier de l’avantage fiscal. Sur un marché un peu trop souple, vous pourriez rencontrer des difficultés à trouver des locataires, d’autant que ceux-ci doivent remplir des conditions de ressources strictes. Il faut donc bien étudier le marché en amont afin d’évaluer le potentiel locatif de la zone ciblée, et privilégier les marchés dynamiques dont vous connaissez bien les caractéristiques.
- Le montant du loyer sera volontairement rabaissé par rapport à la moyenne du secteur, jusqu’à plusieurs centaines d’euros en moins. Cela aura forcément un impact sur la rentabilité de votre projet locatif… et pourrait bien transformer votre investissement en un gouffre financier, que la réduction d’impôt consentie aura du mal à compenser. Il est donc crucial d’étudier avec soin le marché afin de trouver un bon équilibre entre le prix d’achat du bien et le montant mensuel que vous pourrez obtenir de vos locataires. Et il est tout aussi important de vous assurer que le prix demandé par le promoteur soit aligné sur ceux du marché, car les professionnels ont tendance à profiter de l’avantage fiscal pour demander plus cher.
Ce travail d’analyse préalable, vous pouvez bien entendu le réaliser vous-même. Toutefois, nous vous recommandons de faire appel à un expert du marché immobilier qui vous aidera à mieux identifier les forces et les faiblesses de votre projet d’investissement.
La notion de « défiscalisation immobilière » a tendance à faire rêver les particuliers qui ambitionnent d’investir dans le locatif. Mais attention : les dispositifs gouvernementaux ne sont pas toujours des cadeaux. Avant d’acheter sous le régime Pinel, Denormandie ou Malraux (ou d’autres mécanismes qui verront le jour dans l’avenir), il est indispensable de prendre le temps de bien analyser la situation, si possible avec l’assistance d’un professionnel.
