Le marché de l’investissement locatif offre de multiples opportunités. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location, vous avez peut-être pensé à dénicher un charmant appartement en bord de mer ou un chalet de caractère à la montagne, afin de profiter au maximum de la haute saison pour en tirer des revenus – et des semaines plus lestes pour profiter vous-même d’un pied-à-terre idéalement situé. Bien que ce soit une excellente idée, un projet d’investissement locatif touristique suppose d’être bien informé. Voici les clés pour réussir votre investissement.
Ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement locatif touristique
Les locations de longue durée et les locations touristiques ne sont pas gérées de la même manière. C’est sans doute une évidence, mais il est essentiel de la rappeler à toute personne candidate à un investissement locatif touristique, afin d’éviter d’éventuelles (mauvaises) surprises. Alors, que faut-il savoir avant d’investir dans un bien immobilier situé en zone touristique ? Quelles sont les clés d’un projet d’investissement réussi ?
L’attractivité de la zone choisie peut faire toute la différence entre un investissement locatif touristique réussi et un investissement raté
Commençons avec une autre évidence : la rentabilité de votre investissement locatif touristique dépend de l’attractivité de la zone sélectionnée.
De fait, dans « investissement touristique », il y a le mot « tourisme ». Il faut donc que la ville choisie pour investir puisse attirer un grand nombre de visiteurs pendant la saison pleine, voire même tout au long de l’année. Raison pour laquelle on investit plus volontiers à Cannes, Méribel ou Bordeaux qu’à Senconac dans l’Ariège. Avant de faire votre choix, vous seriez bien inspiré de faire un petit tour sur la plateforme Datatourisme qui rassemble les données remontées par les offices de tourisme locaux et les agences départementales, afin de vous renseigner sur le potentiel locatif de vos communes cibles.
Au passage, n’oubliez pas que votre investissement locatif touristique peut vous servir de pied-à-terre lorsqu’il n’est pas loué, y compris pendant la haute saison. Ce faisant, mieux vaut sélectionner une zone où vous auriez envie de passer vos vacances.
L’emplacement du logement est LE paramètre déterminant
Le choix de l’emplacement d’un logement locatif est essentiel, quel que soit le mode de location qui a votre préférence. Mais ce paramètre prend une dimension nouvelle quand il s’agit de louer en saisonnier, car la propriété acquise tire sa valeur de sa proximité avec les lieux d’intérêt touristiques et les commodités.
En effet, une maison « proche de la mer » qui nécessite de prendre la voiture pendant 30 minutes pour glisser enfin un pied dans l’eau se louera forcément moins bien qu’un appartement situé à quelques encablures de la plage. Le « bon » emplacement de votre investissement locatif touristique dépend donc de l’activité de la commune, celle qui influe sur son attractivité : mer, réserves naturelles, pistes de ski, chemins de randonnée, ou simplement lieux d’intérêt en cœur de ville.
Le rendement locatif est fonction du taux d’occupation
En matière d’investissement locatif touristique, le taux d’occupation est l’indicateur le plus précieux pour calculer le rendement de sa location.
Or ce taux est lui-même fonction de l’attractivité de la zone et du type d’activité proposé. Par exemple, les locations à la mer ou au ski sont dépendantes de la haute saison, été dans le premier cas, hiver dans le second cas – même si la réalité est moins cartésienne, un logement à la montagne pouvant se louer aussi bien pendant les beaux jours.
Ce qui veut dire que le taux d’occupation est réduit à des périodes phares de l’année, parfois quelques mois seulement. En contrepartie, ce faible taux d’occupation global est compensé par des loyers élevés pendant la haute saison, autour de 500 € la semaine pour un studio près des pistes de ski (plus encore si le logement est situé dans une station réputée comme Courchevel ou Les Arcs). Ce qui permet de gagner en quelques mois autant, sinon plus, qu’en une année complète avec une location classique.
Le loyer doit être fixé en fonction des tarifs pratiqués dans la même zone
Comment fixer le loyer d’une location saisonnière qui, par définition, sort du cadre de la tarification des locations longue durée ?
De fait, le coût d’une location pour quelques nuitées ne peut pas être calculé sur la base du loyer théorique mensuel, et il n’existe pas de grille tarifaire officielle à respecter. La meilleure chose à faire, c’est donc de consulter les annonces de locations touristiques dans la même zone pour des biens qui affichent des caractéristiques proches du vôtre (surface, emplacement, équipements, prestations…).
Le logement doit être bien équipé
Par définition, une location touristique étant de courte durée, elle doit fournir aux locataires un ensemble de prestations qui dépasse les obligations imposées aux meublés (couchage, rangements, électroménager).
Pour que votre investissement locatif touristique soit un succès, vous devez miser sur des meubles et des équipements de qualité, offrant un maximum de confort : machine à café, lave-linge, télévision, Wi-Fi, vaisselle, linge de maison, mais aussi des consommables (café, thé, papier hygiénique, condiments, produits d’entretien…).
Les risques d’impayés sont quasiment inexistants
Aux avantages d’une location classique, il faut ajouter les bienfaits d’un investissement locatif touristique, et notamment l’absence quasi-totale d’impayés de loyer.
Cela, parce que les paiements sont généralement effectués avant le début du séjour, ce qui rend impossible un « oubli » de la part du locataire. Bien sûr, pour bénéficier de cette sécurité, vous devez louer votre logement par le biais de plateformes de location saisonnière comme AirBnb ou Homelidays (sachant que les frais de service appliqués aux loueurs sont souvent élevés), ou travailler avec une agence immobilière spécialisée dans la location saisonnière. Notez que vous êtes également couvert en cas de dégradations dans le logement.
La fiscalité d’une location saisonnière est avantageuse
Autre bon point concernant l’investissement locatif touristique : vous bénéficiez d’une fiscalité attractive en raison d’un régime spécifique d’imposition, vos revenus locatifs étant déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, vous pouvez déduire des charges fictives du montant de vos loyers par le biais d’un abattement de 50 %, et ainsi baisser l’assiette de votre imposition (au régime réel, ce sont les charges effectives qui sont déduites, ce qui est intéressant lorsqu’elles sont importantes). Vous pouvez également profiter du statut de loueur meublé non professionnel.
Enfin, à condition de réaliser un investissement locatif touristique dans une résidence de services, vous pouvez actionner le dispositif Censi-Bouvard et profiter d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement hors taxes. Le bien est pris en charge par un exploitant qui s’occupe de tout pendant un minimum de 9 ans. Et si vous le conservez pendant au moins 20 ans, la récupération de la TVA (automatiquement appliquée lors de l’achat) est définitivement acquise.
Un investissement locatif touristique revêt de nombreux avantages, à condition d’avoir en main les bonnes clés et de connaître les règles particulières qui s’appliquent aux locations saisonnières, comme le fait de devoir déclarer le bien locatif en mairie (pour les communes situées dans les zones tendues). Le mieux est encore de vous faire aider par un professionnel en choisissant la gestion locative pour garantir la réussite de votre projet.
