Le dispositif de défiscalisation Pinel constitue une solution d’investissement attractive pour les particuliers… à condition de tenir compte des conditions d’éligibilité et des obligations à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt promise ! Pour investir en Pinel sans risquer d’y laisser des plumes, il est en effet nécessaire de bien préparer son projet et d’intégrer les nombreux facteurs qui entrent en ligne de compte (comme expliqué ici), notamment en ce qui concerne l’emplacement du logement faisant l’objet de l’investissement. Avec un mot d’ordre : la rentabilité. On vous explique comment faire le bon choix.
L’importance de l’emplacement du logement pour investir en Pinel
C’est effectivement le critère premier à avoir en tête lorsqu’on envisage d’investir en Pinel : toutes les composantes du dispositif gravitent autour de la notion d’emplacement. Ce qui est déjà vrai pour un investissement locatif classique devient donc incontournable dans le cadre d’un achat sous le régime Pinel.
À cela, trois raisons :
- Le Pinel est zoné, donc accessible seulement dans certains territoires considérés comme des marchés locatifs tendus. En l’occurrence (et à l’heure actuelle) : les zones A, A bis et B1.
- Le montant du loyer est plafonné, ce qui signifie qu’il faut veiller à ce que le loyer moyen dans la zone ne soit pas trop en dessous de ce seuil.
- Le bailleur doit s’engager à louer pendant une période spécifiée en amont (6, 9 ou 12 ans), ce qui nécessite de garantir l’occupation du logement pendant cet intervalle de temps, avec une tolérance de 12 mois pour une éventuelle vacance locative. Le marché doit donc être dynamique dans le secteur ciblé.
Voilà pourquoi la question de l’emplacement est déterminante pour investir en Pinel. Reste à savoir comment bien le choisir, cet emplacement !
Les facteurs à prendre en compte pour choisir le bon emplacement Pinel
Le choix de la zone
Seules trois des cinq zones déterminées dans le cadre de la loi Robien en 2003 sont éligibles au dispositif Pinel :
- La zone A bis, qui comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ;
- La zone 1, qui comprend le reste de l’agglomération parisienne, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève ;
- La zone B1, qui comprend toutes les autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, la majeure partie de la grande couronne parisienne (Île-de-France), toute la Corse, ainsi que les villes moyennes dont les prix de l’immobilier sont élevés.
Cette sectorisation du Pinel évolue avec le temps : la zone C a été exclue du dispositif en 2017, la zone B2 en 2020. Les villes et les régions ciblées sont dites des « zones tendues » parce que l’offre locative y est inférieure à la demande, ce qui crée mécaniquement une tension. Vous aurez compris que la réduction fiscale promise par le Pinel n’est accessible qu’en investissant vos deniers dans un logement situé dans l’un des territoires concernés.
Hormis pour investir en Pinel, vous pouvez être confronté à ce zonage dans le cadre d’autres dispositifs, comme le prêt à taux zéro ou le prêt accession sociale.
L’état de la demande locative
Au moment d’investir en Pinel, vous allez forcément choisir une « zone tendue », puisque seules celles-ci sont éligibles au dispositif. Mais cela ne veut pas dire que vous pourrez louer très facilement dans tous les cas de figure…
Car ce zonage cible des communes et des agglomérations, sans se préoccuper de l’état du marché locatif en fonction des quartiers ou du type de logement. Autrement dit, vous pourriez tout à fait investir en Pinel pour découvrir, à votre grand dam, que vous avez toutes les peines du monde à louer au prix juste parce que ce type de bien est moins demandé !
Avant de choisir le logement, il vous faut donc effectuer quelques vérifications :
- La demande locative globale dans la ville ;
- La demande locative par typologie de bien (quel type de propriété se loue le mieux : studio, T2, T3, T4, etc.) ;
- Le taux de locataires par rapport au taux de propriétaires ;
- Le taux de vacance locative ;
- Le nombre de logements par ménage (pour se faire une idée de la rotation du parc immobilier) ;
- L’âge moyen de la population (sachant qu’une population jeune se trouve généralement en début de parcours résidentiel, donc qu’elle est plus susceptible de louer sa résidence principale).
Ces informations, vous pouvez les trouver sur le site de l’Insee.
Le dynamisme économique de la commune
La commune dans laquelle vous envisagez d’investir en Pinel est-elle attractive pour les candidats à la location ? Cet indicateur structurel recouvre plusieurs statistiques qui permettent de répondre à cette question :
- L’état de l’emploi dans la ville : nombre d’entreprises, taux d’emploi des habitants, présence d’un bassin d’emploi dans la commune ou à proximité…
- L’évolution démographique : savoir si la population grandit ou se réduit dans le temps.
- Le revenu médian (par rapport à la moyenne nationale).
La qualité de vie dans la commune
Enfin, dernier facteur essentiel pour investir en Pinel au bon endroit : la qualité du cadre de vie. C’est là aussi un critère d’attractivité : il faut que la commune donne envie aux locataires de s’y installer. Cette qualité de vie dépend de plusieurs paramètres :
- La proximité des commodités,
- La présence de transports en commun et d’axes routiers,
- La sécurité,
- La qualité et le nombre des écoles et des solutions de garde d’enfant,
- La qualité et le nombre des infrastructures (sportives, culturelles…),
- Le montant des impôts locaux.
À ce titre, vous ne devez pas vous contenter de relever les indicateurs au présent (l’époque de votre projet d’investissement), mais vous projeter sur le long terme afin de déterminer si la zone sera toujours aussi attractive dans 6, 9 ou 12 ans, lorsque vous voudrez revendre le bien immobilier une fois l’avantage fiscal éteint. Avant d’investir en Pinel, il est donc de bon ton de visualiser à quoi ressemblera l’avenir urbain : grands projets de construction, quartiers faisant l’objet d’un projet de rénovation, création à venir d’infrastructures… Des informations que vous pouvez obtenir aisément en mairie.
Même si votre investissement Pinel vous conduit à acquérir un bien en VEFA, cela ne doit pas vous interdire d’aller sur place et d’explorer la zone autour du chantier.
Enfin, indépendamment de la qualité de l’emplacement, n’oubliez pas de vous demander simplement… si le dispositif Pinel est fait pour vous !
Pour investir en Pinel, l’emplacement est le critère clé qui doit présider au choix du logement à acquérir. C’est lui qui détermine l’éligibilité de votre projet au dispositif, qui influera sur le montant du loyer, et qui vous garantira (ou non) un taux d’occupation optimal. Pour ne pas commettre d’erreur – et le regretter amèrement pendant les 6, 9 ou 12 années de votre engagement – pourquoi ne pas demander conseil à une agence immobilière spécialisée dans la location ?
