Investir dans l’immobilier en Pinel est intéressant à plusieurs égards. Mais en contrepartie de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier chaque année pendant toute la durée d’engagement, vous devez respecter un certain nombre de conditions, certaines relatives au type de logement, d’autres à sa situation géographique, et d’autres encore aux locataires du bien. En l’occurrence, les occupants doivent justifier de ressources inférieures à certains plafonds… et c’est vous, en tant que propriétaire, qui êtes chargé de veiller au respect de cette condition. Dans ce but, quels documents pouvez-vous demander à vos candidats locataires ? Quelles pièces sont éligibles aux yeux de l’administration fiscale pour garantir que votre investissement Pinel soit viable ?
Investir dans l’immobilier en Pinel : les obligations relatives aux plafonds de revenus
Le Pinel est un dispositif de défiscalisation dont le but est d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf afin de stimuler la construction et d’augmenter le parc locatif à destination des ménages modestes. Pour investir dans l’immobilier en Pinel, il faut donc remplir un certain nombre de conditions permettant de profiter de la réduction d’impôt promise : 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement en fonction de la période pendant laquelle vous vous engagez à le louer (6, 9 ou 12 ans).
Or l’une de ces conditions concerne les futurs occupants du bien immobilier. S’il est possible grâce au Pinel de louer à ses descendants ou à ses ascendants (dès lors qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal), la règle instituée par l’ancien dispositif Duflot n’a pas changée : les locataires doivent justifier de ressources inférieures à des plafonds fixés par décret. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique où est situé le logement, et de la composition du foyer fiscal.
(Source : service-public.fr)
Sur ce tableau, on constate par exemple qu’une famille de quatre personnes (un couple et deux enfants à charge) souhaitant se loger en zone A dans un bien immobilier ayant fait l’objet d’un investissement Pinel ne doit pas dépasser un plafond de 82 586 € pour l’année de référence.
Plafonds de revenus : une vérification qui incombe au propriétaire du logement Pinel
Le fait d’investir dans l’immobilier en Pinel confère au propriétaire du logement un certain nombre de devoirs, comme celui de s’assurer que ses locataires respectent les conditions de ressources. En d’autres termes, c’est à vous de vérifier que les revenus de vos candidats à la location sont inférieurs aux plafonds fixés par l’État.
Dans ce but, vous devez demander aux candidats d’ajouter à leur dossier de location un justificatif de revenus, et plus exactement : une copie de l’avis d’imposition. Attention : le montant à prendre en compte est le revenu fiscal de l’année N-2, c’est-à-dire de deux ans en arrière. Pour un bail signé en 2021, c’est donc l’avis d’imposition émis en 2020 pour les ressources de 2019 qu’il faut demander.
Pour un couple marié ou pacsé, la vérification est assez aisée. Qu’en est-il dans des cas particuliers ?
- Un couple en concubinage: vous devez tenir compte des ressources additionnées des deux locataires, ainsi que des éventuels enfants à charge. Il faut donc exiger les avis d’imposition des deux personnes.
- Un locataire rattaché fiscalement au foyer des parents (par exemple un étudiant): vous devez prendre en compte ses ressources personnelles et non celles des parents, même si ceux-ci se portent garants. Vous devez aussi exiger qu’il vous remplisse une déclaration sur l’honneur attestant de ses revenus annuels, et joindre à votre propre déclaration une copie de l’avis d’imposition des parents.
- Un locataire qui n’est pas imposé en France: vous devez contrôler ses ressources sur la base des justificatifs émis par l’administration fiscale de son pays d’origine, et effectuer vous-même les conversions en euros.
- Une colocation: dans la mesure où vous êtes dans l’obligation de faire un avenant au contrat de bail à chaque départ ou entrée dans les lieux, vous devez vérifier chaque fois que les revenus des locataires correspondent aux plafonds.
Seuls les revenus de l’année N-2 déclarés au moment de la signature du bail sont pris en compte en Pinel. Même si les revenus de vos locataires augmentent avec le temps jusqu’à dépasser les plafonds, cela ne remet pas en cause votre avantage fiscal et vous n’êtes pas contraint de leur donner congé, car la condition était remplie lors de la conclusion du contrat locatif.
L’avis d’imposition de vos locataires devra être communiqué par vos soins à l’administration fiscale lors de la déclaration de votre achat en Pinel.
Protéger son investissement Pinel : les autres pièces du dossier de location
Indépendamment de cette obligation de ressources, investir dans l’immobilier en Pinel n’est pas bien différent d’investir dans l’ancien – sur le plan du choix des locataires, s’entend. En effet, pour protéger votre investissement, vous êtes en droit de demander à vos candidats locataires de vous fournir un certain nombre de pièces justificatives contenues dans un dossier ad hoc :
- Justificatif d’identité en cours de validité.
- Justificatif de domicile récent.
- Justificatifs d’activité professionnelle.
- Justificatifs de ressources autres que l’avis d’imposition N-2 (avis d’imposition plus récent, bulletins de salaire, documents justifiant d’une bourse ou d’autres revenus, etc.).
Pour plus de sécurité, il est recommandé de faire appel à une agence de gestion locative, dotée de l’expérience et des compétences pour analyser les dossiers de location et vous aider à trouver les bonnes personnes.
Investir dans l’immobilier en Pinel suppose de prêter attention à un certain nombre d’éléments, y compris concernant les ressources des futurs locataires qui ne doivent pas dépasser des plafonds rigoureux. Vous n’avez plus qu’à vous demander si le Pinel est fait pour vous !
