Vous envisagez de réaliser un investissement locatif dans l’ancien plutôt que dans le neuf en vous appuyant sur les outils de défiscalisation. Problème : dans la grande majorité des cas, ces dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard) sont réservés à des logements tout juste sortis de terre. Pour investir dans un bien immobilier existant, vous pouvez compter sur un autre mécanisme fiscal : le régime Denormandie. Comment fonctionne l’investissement Denormandie ? Quels sont les habitations éligibles ? Quel avantage pouvez-vous en tirer ? On vous dit tout !
Investissement Denormandie : de quoi parle-t-on ?
Le régime Denormandie est un dispositif de défiscalisation mis en place par l’État pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier. Il se distingue par le type de bien qu’il cible : l’investissement Denormandie permet d’acheter dans l’ancien. Ce faisant, il occupe une place délaissée par les autres mécanismes fiscaux comme le Pinel (qui autorise à investir dans l’ancien, mais dans des limites strictes) et le Censi-Bouvard (qui ne concerne que les logements situés dans des résidences de services).
Pour le reste, l’investissement locatif Denormandie fonctionne exactement comme le Pinel : ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location du bien acquis. Soit 12 % du prix d’achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement annuel, pour une économie maximale de 63 000 €.
Ce dispositif concerne uniquement les contribuables domiciliés en France souhaitant investir sur le territoire français.
Quelles sont les conditions à respecter pour acheter sous le régime Denormandie ?
La première des conditions à respecter pour profiter des avantages d’un investissement Denormandie concerne le type de logement : uniquement des biens anciens à rénover. Il faut que le coût des travaux soit égal ou supérieur à 25 % du coût global de l’opération (c’est-à-dire : le prix d’achat du logement + le prix des travaux effectués). Ces rénovations peuvent être prises en charge par l’acquéreur ou par le promoteur auquel le logement est acheté. Un autre type de bien est concerné : les locaux commerciaux ou professionnels transformés en logements. Dans tous les cas de figure, l’habitation ne doit pas avoir été utilisée, ni occupée, depuis la fin des travaux.
La deuxième condition est d’ordre géographique. Comme pour le Pinel, l’investissement Denormandie n’est éligible que pour des biens situés dans certaines zones spécifiques, en l’occurrence des quartiers réhabilités ou destinés à l’être. Ainsi, il faut investir dans l’une des communes intégrées au « Plan action cœur de ville » ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire avec l’État. La notion d’emplacement est donc essentielle. Elle participe également de la rentabilité du bien acquis. Sur ce lien, vous pouvez vérifier si la ville de votre choix est éligible au dispositif.
Enfin, les autres conditions touchent à la mise en location en tant que telle : obligation de louer le bien à titre de résidence principale pour une période donnée (6, 9 ou 12 ans), plafonnement du loyer en fonction de la zone d’implantation du logement, et location réservée à des occupants dont les ressources ne dépassent pas des plafonds établis.
Quels travaux sont éligibles dans le cadre d’un investissement locatif Denormandie ?
Dans le cadre d’un investissement Denormandie, vous êtes contraint de réaliser des travaux pour un montant qui correspond, au minimum, à un quart du coût total de l’opération. Mais de quels travaux s’agit-il ? On parle de…
- modernisation du logement,
- aménagement de surfaces habitables,
- assainissement,
- amélioration des performances énergétiques,
- création de surfaces habitables dans les combles ou dans un garage,
- transformation d’un local en logement.
Autre contrainte : ces travaux doivent permettre d’améliorer le niveau de consommation d’énergie du logement, de sorte que la note attribuée à l’issue du DPE soit supérieure à « E ».
La défiscalisation via l’investissement Denormandie revêt un double avantage : vous profitez d’une réduction d’impôt non négligeable tout en consolidant votre plan de financement initial – ce qui vous permet d’emprunter plus facilement pour réaliser votre projet, y compris sans apport personnel. C’est aussi le seul dispositif fiscal qui cible les biens anciens en métropole. Alors, pourquoi résister à la tentation ?
