Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez forcément vous intéresser à la question du rendement – le ratio entre ce que vous rapporte le logement et son prix d’achat, moins l’ensemble des charges, taxes et impôts à acquitter. Dans un précédent article, nous avons exploré les critères de choix d’un bien immobilier rentable. Reste à savoir comment procéder au calcul du rendement locatif avant de signer !
Calcul du rendement locatif : de la rentabilité brute à la rentabilité nette-nette
Avant toute chose, il faut expliquer la différence entre le calcul du rendement locatif brut et celui du rendement locatif net, puis « net-net ». La rentabilité brute renvoie à la différence entre le prix du logement acheté et les loyers qu’il permet de toucher, sans prendre en compte d’autres facteurs. La rentabilité nette est obtenue en soustrayant les frais divers qui accompagnent un investissement immobilier. Quant à la rentabilité dite « nette-nette », elle désigne le rendement net d’impôt.
Calcul du rendement locatif brut
Pour calculer le rendement brut d’un investissement, il suffit de diviser le montant des loyer (hors charges) par le prix d’achat du logement, et de multiplier le tout par cent.
(Loyers annuels HC / prix d’achat) x 100 = rentabilité brute
Prenons l’exemple d’un studio acheté 150 000 € et loué 500 € par mois :
((500 x 12) / 150 000) x 100 = 4
La rentabilité brute est de 4 %.
Cet indicateur peut sembler trop imprécis, puisqu’il ne prend pas en compte les nombreux frais, charges et impôts qui viennent impacter le rendement. Mais il s’avère utile quand il s’agit de comparer des biens immobiliers sans se soucier de ces facteurs soumis à de fortes variations en fonction de l’emplacement géographique, des frais locaux, et du profil fiscal de l’investisseur. Pour comparer deux appartements, l’un situé à Paris, l’autre dans la campagne corrézienne, sans entrer dans les détails, le rendement brut est un indicateur précieux.
Calcul du rendement locatif net
Calculer la rentabilité nette suppose de partir des mêmes sommes et d’en soustraire les nombreux frais divers et variés qui accompagnent tout projet d’investissement, à savoir :
- Les frais inhérents au crédit immobilier (intérêts d’emprunt, frais de dossier, coût de l’assurance…) ;
- Les frais de notaire ;
- Les charges non récupérables sur le locataire ;
- La taxe foncière ;
- Le coût des travaux et d’entretien du logement ;
- Les honoraires de gestion locative.
Reprenons l’exemple précédent en y ajoutant 600 € de taxe foncière, 300 € de charges non récupérables et 500 € de frais de gestion. Cela nous donne : 6 000 – 600 – 300 – 500 = 4 600 € de loyers annuels nets. Refaisons le calcul du rendement locatif :
(4 600 / 150 000) x 100 = 3
La rentabilité nette est de 3 %.
Cet indicateur est bien plus précis que le précédent, puisqu’il tient compte des dépenses à effectuer dans le cadre de l’acquisition et de l’exploitation du logement.
Calcul du rendement net-net
On parle aussi de rentabilité « nette de fiscalité », c’est-à-dire du rendement après impôt. Les revenus locatifs étant imposés, ils doivent être intégrés au calcul du rendement locatif.
Mais ce n’est pas tout : l’administration fiscale prévoit de nombreux mécanismes de réduction de l’impôt dans le cadre d’un investissement, par exemple la possibilité de déduire différents frais des revenus fonciers (intérêts et frais d’emprunt, coût de certains travaux, honoraires de gestion locative…), d’imputer un éventuel déficit foncier sur le revenu global, ou encore d’appliquer les réductions accordées par les dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie…).
Difficile de donner un exemple de calcul du rendement locatif net-net, car tout dépend du profil fiscal de chacun et des avantages octroyés.
Impossible d’y couper : avant de signer quoi que ce soit, vous devez procéder au calcul du rendement locatif de votre futur investissement. C’est la seule façon d’évaluer sa rentabilité et de garantir son succès. Mais attention, car ce n’est pas le seul critère de choix ! Au-delà de la rentabilité, il faut penser aux autres objectifs d’un placement immobilier : constitution d’un patrimoine à utiliser plus tard ou à transmettre à ses proches, valorisation du bien dans le temps, location sur la durée, etc.
