Que faut-il savoir avant d’investir à Paris ?

Investir dans l’immobilier à Paris ? Voilà un projet intéressant… et risqué. Car la capitale n’est pas tendre avec les investisseurs. Le dynamisme économique et l’attractivité touristique qui la caractérisent, prisés par les candidats à l’achat locatif, s’accompagnent de particularités uniques à connaître avant de se lancer – qu’il s’agisse de la nature du parc immobilier, de l’évolution des prix, ou des questions de rentabilité. C’est pourquoi, si vous envisagez d’investir dans le locatif à Paris, prenez le temps de lire cet article avant toute chose.

Investir dans le locatif à Paris, c’est profiter d’une attractivité indéniable

C’est indiscutable : Paris est la ville la plus attractive de France, et sans doute l’une des plus attractives du monde. 1^ère commune française en termes de population, 3^e aire urbaine d’Europe (si l’on compte la région parisienne dans son ensemble), la Ville Lumière est une mine d’or économique et touristique. Ce sont pas moins de 39 multinationales qui ont leur siège social dans la capitale, et à lui seul, le quartier d’affaires de La Défense regroupe 1 500 entreprises qui emploient plus de 150 000 salariés. Quant au tourisme, Paris est l’une des capitales les plus visitées de la planète avec 3 millions de touristes par an en moyenne.

Ajoutons que la ville dispose du réseau de transports en commun le plus dense au monde (3 aéroports internationaux, 7 gares TGV, 14 lignes de métro et 5 lignes de RER), permettant à tous les Parisiens d’habiter à moins d’1 km d’une station de transport ferré. Enfin, c’est aussi la première ville universitaire de l’Hexagone avec 500 000 étudiants répartis sur la petite couronne.

En somme, une attractivité indéniable que le Grand Paris va encore renforcer, et une raison suffisante de vouloir investir dans le locatif à Paris.

Ce qu’il faut savoir pour réaliser un investissement locatif à Paris

Ces leviers d’attractivité s’accompagnent de particularités qu’il est indispensable de prendre en compte avant d’investir dans le locatif à Paris.

Une tension locative élevée

Paris est une zone locative tendue, et elle devrait le rester encore longtemps. C’est même la zone la plus tendue du pays.

En cause : une surface réduite et un grand nombre d’immeubles historiques, qui font que le foncier (les terrains constructibles disponibles) est extrêmement rare. Par conséquent, très peu de bâtiments neufs sont construits intra-muros et, quand il y en a, ils sont majoritairement édifiés par la municipalité et destinés à devenir des logements sociaux. Ce qui fait que l’offre de biens n’augmente pas, alors que la demande, elle, explose.

Autre point important quand on envisage d’investir dans le locatif à Paris : la capitale compte 62 % de locataires contre 33 % de propriétaires (et 5 % d’occupants à titre gratuit), selon les chiffres Insee. Un ratio en faveur des investisseurs locatifs.

Une rentabilité moindre qu’ailleurs

Cette forte attractivité devrait doper la rentabilité d’un investissement locatif à Paris… Et pourtant, c’est l’inverse : la capitale est moins rentable que les autres grandes communes françaises de plus de 100 000 habitants.

Cela, à cause du ratio prix d’achat/montant du loyer. Les prix de l’immobilier à Paris sont plus de deux fois supérieurs à la moyenne des grandes agglomérations de province, avec 10 000 € du mètre carré. Or, les loyers moyens sont proportionnellement moins élevés que les prix d’acquisition, ce qui fait mécaniquement baisser le calcul de rentabilité. Le rendement théorique brut oscille entre 2 et 3 %, ce qui est peu. D’autres facteurs entrent en ligne de compte : la fiscalité (lourde) ou les mesures liées à l’encadrement des loyers.

Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas rentable d’investir dans le locatif à Paris, mais qu’il est nécessaire de définir son projet avec plus de soin qu’ailleurs.

Un emplacement à choisir avec soin

Le premier critère de choix pour investir dans le locatif à Paris a trait à l’emplacement du logement. Il faut savoir que les écarts de prix constatés d’un arrondissement à l’autre, voire d’une rue à l’autre, peuvent être très importants.

• Les arrondissements les plus coûteux : de 1 à 9, puis 11, 14, 16 et 17. Ils sont dominés par les immeubles haussmanniens et les bâtiments art déco – des valeurs sûres, mais à des prix astronomiques. On y dépasse allègrement les 10 000 € du mètre carré. L’investissement dans ces zones est réservé aux stratégies patrimoniales.
• Les arrondissements les plus accessibles : 10, 12, 13, 15, 18, 19, et 20. Des quartiers plus populaires, avec une prépondérance d’immeubles édifiés après la Seconde Guerre mondiale, où les prix sont plus raisonnables et la rentabilité locative plus intéressante. Pour investir dans le locatif à Paris, il est recommandé de se focaliser sur ces arrondissements.

Notez que la hausse de l’offre de location saisonnière dans les quartiers centraux contraint les locataires à déménager dans les arrondissements périphériques, ce qui tend à doper les prix même dans les quartiers les plus accessibles.

Un logement à choisir en connaissance de cause

Quant au logement lui-même, quel est le meilleur choix à faire ? Comme souvent dans le cadre d’un investissement locatif, les petites surfaces sont à privilégier, car plus faciles à rentabiliser. Proportionnellement, les loyers moyens au mètre carré pour les studios et les deux pièces sont plus élevés que pour les surfaces supérieures à 50 m². L’idéal est donc d’investir dans un studio, moins cher à l’achat et plus rentable à moyen terme.

Comme nous le disions plus haut, l’immobilier neuf est une exception dans la capitale, et quand il existe, ses prix sont généralement inaccessibles – sachant que l’investissement Pinel est plafonné à 300 000 €, ces biens neufs sont, en outre, rarement intéressants dans le cadre d’un achat locatif.

Le mieux est d’investir dans le locatif à Paris en optant pour un logement ancien, si possible à rénover, afin de bénéficier d’une belle décote (et de pouvoir augmenter le loyer suite aux travaux, tout en respectant les exigences de la loi sur l’encadrement).

Notez que le dispositif Denormandie (calqué sur le Pinel, mais réservé à l’ancien dans des quartiers à réhabiliter) ne s’applique pas à Paris.

Une location saisonnière trop complexe

L’attractivité touristique de la capitale en fait a priori une candidate idéale à l’investissement en vue d’une mise en location saisonnière. Et pourtant, nous vous déconseillons de pratiquer ce type de location à Paris, pour deux raisons : la complexité de la législation et le poids des taxes.

En effet, pour louer un bien immobilier en saisonnier qui n’est pas votre résidence principale, vous devez :

• Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation: en contrepartie de la mise en location du logement, vous devez transformer un local commercial de surface égale en habitation (qui vous appartient ou qui appartient à un tiers, celui-ci devant accepter de vous confier la charge des travaux de transformation) afin de préserver l’équilibre entre habitat et activités économiques.
• Changer la destination du logement en hébergement hôtelier.
• Déclarer le meublé touristique en ligne (vous obtenez un numéro d’enregistrement à faire figurer dans les annonces de location).
• Payer la taxe de séjour, celle-ci venant s’ajouter à tous les frais qui vous incombent déjà.

(Plus d’informations sur le site de la mairie de Paris.)

Toutes ces contraintes tendent à décourager les particuliers d’investir dans le locatif à Paris à des fins de location touristique.

S’il s’agit d’un beau projet, un investissement locatif à Paris n’a rien d’un long fleuve tranquille, surtout quand on compare la capitale à d’autres villes françaises. Néanmoins, l’attractivité de la Ville Lumière étant incomparable, il est tentant de se lancer malgré les risques… à condition d’être bien accompagné par un professionnel après l’achat, par exemple à travers le système de la mise en nourrice. C’est la clé pour investir dans le locatif à Paris en toute sérénité – et en s’assurant de la rentabilité de son projet.