Votre décision est prise : vous allez acheter un bien immobilier neuf dans le cadre de votre projet d’investissement. Par « neuf », on entend un logement tout juste sorti de terre ou dont la construction n’est pas encore terminée. Il peut s’agir d’un appartement intégré à un programme collectif ou d’une maison individuelle bâtie avec l’aide d’un promoteur et/ou d’un architecte. Dans les deux cas de figure, un projet d’investissement locatif dans le neuf doit être pris très au sérieux. Quelles sont les clés d’un investissement réussi ?
Prenez connaissance du déroulement d’un achat dans le neuf
Un projet d’investissement locatif dans le neuf diffère d’un projet d’investissement dans l’ancien sur plusieurs points. D’abord, et avant tout, parce que le logement que vous envisagez d’acquérir n’existe pas encore ou n’est pas terminé. Et ça change tout ! Impossible de le visiter (au mieux, vous verrez un appartement/une maison témoin) et de savoir exactement ce qui vous attend. Il faut faire confiance au promoteur et espérer qu’il finira le chantier dans les temps – ou qu’il le finira tout court.
Ensuite, parce que vous devez avancer l’argent pour votre investissement locatif neuf. La paiement se fait progressivement au rythme de la construction, suivant un échéancier fixé dans le contrat de vente : vous versez des portions de la somme totale au fur et à mesure que les travaux avancent (pose des fondations, mise hors d’eau, etc.). Mais vous n’aurez pas les clés tant que tout ne sera pas terminé, bien sûr. Ce décalage entre les paiements et la livraison finale doit être pris en compte dans votre projet, notamment pour ce qui est du financement et de la rentabilité.
Tenez compte des avantages d’un tel projet
Pour autant, un investissement locatif dans le neuf revêt également de nombreux avantages par rapport à un projet d’achat dans l’ancien. Une fois le chantier terminé, vous bénéficiez d’un logement flambant neuf, avec des normes de qualité et d’accessibilité qui vous donnent l’assurance de ne pas avoir à réaliser de travaux pendant plusieurs années. Si vous achetez un appartement intégré à un programme immobilier collectif, les charges de copropriété seront bien moins élevées que dans l’ancien – pour les mêmes raisons. Vous profitez aussi de plusieurs garanties souscrites par le promoteur qui vous protègent en cas de pépin, à la livraison du logement et jusqu’à dix ans après la fin des travaux (garanties de parfait achèvement, biennale et décennale).
Enfin, il faut savoir qu’un investissement locatif neuf ouvre la voie à de nombreux dispositifs d’aide au financement et de défiscalisation.
Optimisez votre plan de financement
On dit souvent qu’un investissement locatif dans le neuf est la voie royale vers le financement. De fait, les banques sont assez ouvertes à ce type de projet, y compris quand il s’agit de les financer sans apport. À condition de présenter un dossier solide avec un calcul de rentabilité pertinent, vous avez toutes les chances de repartir avec votre crédit immobilier en poche.
Autre atout : la fiscalité. Au-delà des avantages relatifs aux économies à court et à long terme (frais de notaire inférieurs à ce qui se pratique dans l’ancien, frais de fonctionnement réduits une fois le bâtiment terminé…), un investisseur peut tirer parti d’une fiscalité incitative. Pour un investissement locatif neuf, celle-ci s’incarne principalement dans les outils de défiscalisation comme le Pinel (successeur du Duflot) ou le Censi-Bouvard.
© Vallat Neuf
Choisissez avec soin votre programme neuf (en termes de rentabilité)
Pour profiter des avantages d’un investissement immobilier, il est essentiel de choisir avec soin le bien à acquérir. Il en va de la rentabilité de votre projet d’investissement locatif dans le neuf. À ce titre, vous devez prendre en compte deux paramètres :
- La qualité de l’emplacement. Pour garantir la rentabilité de votre projet, vous devez vous assurer de toucher régulièrement des loyers suffisamment élevés pour compenser votre apport financier. Cela veut dire : éviter au maximum le risque de vacance locative et sélectionner un bien immobilier qui vous permet de fixer un bon loyer et qui gagnera de la valeur avec le temps. Pour cela, la clé, c’est l’emplacement !
- La viabilité du promoteur. Pour que votre investissement locatif neuf soit une réussite, il faut d’abord que le bâtiment puisse être achevé dans de bonnes conditions. D’où l’importance accordée au choix du promoteur, qui doit être sérieux et viable, afin de contourner tout risque d’abandon de chantier ou de malfaçons. Menez votre petite enquête au sujet du promoteur en consultant ses antécédents et ses projets finalisés. N’hésitez pas à aller voir ses constructions existantes pour jauger la qualité des matériaux et des prestations.
Vérifiez le logement lors de la visite qui précède la remise des clés
L’étape de réception du logement est l’une des plus importantes dans le cadre de votre investissement locatif neuf. Une fois le chantier terminé, le promoteur vous invite à aller visiter le logement dans le but de signer le procès-verbal de livraison et de vous remettre les clés. C’est là que vous devez vous montrer le plus attentif : afin de vérifier que le bien est conforme à ce qui était prévu (dans les plans remis par le promoteur et dans l’acte de vente) et qu’il n’existe pas de défauts apparents. En cas de souci, vous pourrez exiger du constructeur qu’il effectue les travaux nécessaires avant de verser le solde. Heureusement, des garanties vous protègent au-delà de cette étape !
Un investissement locatif dans le neuf représente toujours un risque, dans la mesure où il est impossible de visiter le logement avant qu’il soit terminé. Mais c’est aussi une source d’avantages nombreux, en termes de qualité de construction, de garanties et de fiscalité. Néanmoins, pour que votre projet d’investissement immobilier soit une réussite, vous devez tout de suite penser à ce que vous ferez une fois le logement achevé : à qui allez-vous confier sa gestion locative ?
