Investir dans un logement encore habité, vous y avez pensé ? Si votre but est de réaliser un investissement locatif, l’achat d’un logement occupé, en cours de bail, peut être une excellente chose : vous n’avez pas besoin de chercher un locataire une fois la transaction conclue et vous touchez immédiatement des loyers. Pas de vacance, pas d’intervalle de temps pendant lequel vous ne percevez aucun revenu foncier, pas de prise de tête pour dénicher le bon locataire. Mais c’est aussi un projet complexe et strictement encadré, à ne pas prendre à la légère. On vous explique tout ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un bien immobilier avec un contrat locatif en cours.
Achat d’un logement occupé en cours de bail : ça veut dire quoi ?
Dans la grande majorité des cas, un individu souhaitant acquérir un bien immobilier va cibler des logements libres de toute occupation, c’est-à-dire sans locataires. L’idée, c’est de pouvoir disposer de l’habitation dès après la signature de l’acte de vente. Mais, dans certaines situations, il peut être intéressant de procéder à l’achat d’un logement occupé en cours de bail. C’est le cas si vous envisagez de réaliser un investissement locatif.
Concrètement, acheter un logement occupé signifie prendre possession d’un bien immobilier servant de résidence principale à un locataire, dont le bail continue de courir malgré le changement de propriétaire. Vous n’achetez pas seulement la pierre, mais aussi le contrat de location qui lie l’occupant à l’ancien propriétaire. Ce faisant, la responsabilité du respect des obligations relatives à ce contrat vous incombent.
Un tel projet revêt des avantages et des inconvénients. Entrons dans le détail.
Pourquoi est-ce un bon plan ?
Du point de vue de l’investisseur qui entend toucher des revenus locatifs sans attendre, l’achat d’un logement occupé en cours de bail est plutôt une bonne chose. Parce que…
- Vous n’avez pas besoin de chercher un locataire une fois le contrat de vente signé ;
- Vous n’avez pas à attendre qu’un locataire soit installé pour toucher des revenus(l’occupant en place continue de payer son loyer comme si rien ne s’était passé) ;
- Vous connaissez déjà le locataire qui occupe les lieux (ce qui limite le risque de mauvaise surprise) ;
- Vous pouvez calculer le taux de rentabilité tout de suite ;
- Vous disposez d’un argument supplémentaire pour obtenir le crédit nécessaire à l’acquisition, y compris sans apport (les banques apprécient ce genre de dossier) ;
- Vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.
Arrêtons-nous plus longuement sur ce dernier point. Il est vrai que l’achat d’un logement occupé en cours de bail permet de négocier un prix en dessous du marché, en raison des inconvénients occasionnés par la situation du logement (voir plus bas). Le montant de la décote dépend à la fois du type de bail et du délai jusqu’à sa prochaine échéance. Dans le cas d’une location meublée, le bail étant d’un an, la décote est limitée à 5 ou 10 %. Pour une location vide, avec un bail de trois ans, elle peut atteindre 15 %. Et dans le cas particulier d’un logement soumis au régime de la loi de 1948, pour lequel le bail est très difficile à casser, la décote peut grimper à 50 %.
D’autres paramètres entrent en jeu lors de la négociation du prix : un loyer sous-évalué par rapport aux prix du marché, un locataire en difficulté ou âgé, l’absence de caution solidaire, ou la nécessité de réaliser des travaux dans le logement.
En somme, pour l’achat d’un logement occupé en cours de bail, vous êtes en position de force. Ce qui ne veut pas dire qu’il ne faille pas prendre des précautions…
Pourquoi faut-il prendre ses précautions ?
Pour une raison très simple : en acquérant un logement occupé, vous héritez du contrat de location tel qu’il a été signé entre l’ancien propriétaire et le locataire actuel, avec ses règles et ses contraintes. Par exemple, pas question de renégocier le montant du loyer (hors révisions annuelles dans la limite de l’indice Insee), même s’il est très en dessous du marché.
De plus, si vous envisagez de prendre possession du bien acquis, d’y placer l’un de vos proches, ou de le revendre, vous devrez attendre que le bail locatif arrive à son terme (en tout : 3 ans pour une location nue, 1 an pour une location meublée) et respecter les conditions imposées pour donner congé (au moins 6 mois avant l’échéance si vous voulez vendre), tout en motivant dûment votre décision.
Toujours en cas de revente, le droit de préemption du locataire s’applique : vous devez lui proposer le logement en priorité. Si vous entendez reprendre le bien (pour y habiter ou pour le faire occuper par un proche), il faut patienter un minimum de deux années – même si ce délai est supérieur à la durée du bail en cours.
En bref, l’achat d’un logement occupé en cours de bail vous oblige à conserver le bien en l’état, avec son locataire, pendant un minimum de temps.
Enfin, il y a la question du locataire lui-même. Un investissement immobilier n’est viable que s’il est rentable. Or, un individu qui ne verse pas ses loyers met forcément en danger la viabilité de votre projet. Cela vous oblige à vérifier, en amont de l’acquisition, le sérieux de l’occupant et la régularité du versement des loyers (quittances à l’appui). Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable de souscrire une garantie ou de faire gérer le bien par un professionnel.
Un projet d’achat de logement occupé en cours de bail revêt de nombreux avantages, sans être exempt d’inconvénients. Avant de vous lancer dans l’aventure, prenez le temps de bien étudier le contrat locatif et le profil de l’occupant. Et profitez-en pour négocier une belle décote !
